購買二手房須知 二手房交易注意事項(2)

　　買方將房款在立契過戶前全部存入中保方指定的賬戶。若買方欲向銀行申請抵押貸款，應與擔保方簽訂《委托擔保合同》，同時將總房款的30%作為首付款存入中介指定賬戶，貸款全額待銀行放款后匯入中介指定賬戶。上述兩種款項與總房款之差額也應由買方在銀行放款前一次性存入中保方指定賬戶。

　　過戶結算

　　買賣雙方繳納相關稅費，辦理立契過戶手續(xù)，然后中保方在買賣雙方對房產確認無誤后，協(xié)助買賣雙方進行物業(yè)交割和物業(yè)管理費結清及辦理賣方的戶口遷出，將所賣房屋鑰匙交與買方，將買方的房款交與賣方，三方進行中保結算;由經(jīng)紀公司協(xié)助辦理產權變更;如果買家需要貸款，由經(jīng)紀公司協(xié)助辦理和提供階段性擔保。

　　立契過戶當天，買賣雙方及其業(yè)務員同時來到房屋所在區(qū)縣的房地產交易管理部門簽訂《買賣契約》。選擇一次性付款的購房者，應該向賣方付清剩余房款。選擇貸款買二手房的購房者，要等銀行看到《買賣契約》后，才能放貸。許多區(qū)縣的房產局要求，立契當天，繳納稅費，所以購房者要向房地產交易管理部門的相關科室繳納土地出讓金、契稅、印花稅。此外，還有測繪費、工本費、產權登記費。購房者繳納土地出讓金后，還要在住建局簽訂《土地使用權出讓合同》。隨后，住建局將為您購置的這套房子審檔，辦理產權登記，測繪，制作新的產權證。

　　二、二手房交易流程

　　(1)買方咨詢

　　買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。

　　(2)簽合同

　　賣方提供了房屋的合法證件，買方可以交納購房定金(交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

　　(3)辦理過戶

　　買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續(xù)，對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。

　　(4)立契

　　房地產交易管理部門根據(jù)交易房屋的產權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)?，F(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產賣契，即大家所俗稱的“白契”。

　　(5)繳納稅費

　　稅費的構成比較復雜，要根據(jù)交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。

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