夫妻離婚房產(chǎn)分割的有關規(guī)定解讀(2)

　　(二)私房的分割

　　在實踐中，私房的分割占了離婚后房屋分割的大頭，而且情況相當復雜。主要可分為以下幾種類型。

　　1、夫妻雙方婚后出資(包括貸款)取得房屋產(chǎn)權，離婚后房屋如何分割?

　　首先，明確產(chǎn)權，不論房產(chǎn)證上是一方的名字，還是雙方的名字，均為共同財產(chǎn)。其次，明確產(chǎn)值，即房屋價值，按市場價計算，不按當初購房合同金額計算。再次，分清權益部分和債務部分。如果涉及貸款，先要將貸款部分除去。也就是說，由取得房子的一方付給未得房一方房屋價值的一半，得房方單獨償還剩余的本金及利息。

　　2、夫妻一方婚前付了全部房款，并取得了房產(chǎn)證，離婚時房屋如何分割?

　　按最高人民法院關于《婚姻法》司法解釋(二)的規(guī)定，既然是夫妻一方婚前付了全部房款，并取得了房產(chǎn)證，那么該房屋是婚前財產(chǎn)。因此，離婚時，另一方無權要求分割。

　　3、夫妻一方婚前通過按揭貸款購房，取得了房產(chǎn)證，婚后夫妻共同還貸的房屋，離婚后如何分割?

　　雖然房屋是一方婚前購得，但婚后房屋增值部分以及共同償還貸款的部分，除夫妻雙方另有約定外，應當視為共同財產(chǎn)。需要說明的是，共同還貸部分，不論是由一方用個人工資還貸，還是用雙方工資還貸，均應認定為夫妻共有財產(chǎn)。當然，如果一方確能證實，其還貸資金來源于個人婚前財產(chǎn)，那么該部分不應認定為夫妻共有財產(chǎn)。

　　4、夫妻一方婚前付了部分房款，但婚后才取得房產(chǎn)證的，婚后雙方共同還貸的房屋，離婚后如何分割?

　　房產(chǎn)證雖然是物權憑證，是證明房屋權屬關系的法定憑證，但并不是意味著婚后取得房產(chǎn)證的房屋就應當是婚后財產(chǎn)，還是要將財產(chǎn)來源細分為婚前婚后兩部分進行分割。

　　5、夫妻一方婚前付了部分房款，婚后共同還貸，或一方用個人財產(chǎn)還貸但房屋升值，離婚時，尚未取得房產(chǎn)證的房屋如何分割?

　　根據(jù)最高人民法院關于《婚姻法》司法解釋(二)的規(guī)定，離婚時，雙方對尚未取得所有權或者尚未完全取得所有權的房屋有爭議且協(xié)商不了的，人民法院不宜判決房屋的所有權歸屬，應當根據(jù)實際情況判決由當事人使用。待取得房屋產(chǎn)權證后，再由任何一方另行向法院起訴。另外，最高院民一庭有關解釋明確，法院不宜判決房屋所有權歸屬的范圍包括：(1)購買福利性政策房屋;(2)購買商品房; (3)購買經(jīng)濟適用房。購買以上三種房屋，在離婚時，尚未取得房產(chǎn)證的，法院不宜就該房所有權直接判決。

　　6、父母參與出資購買的房屋，子女離婚后，房屋如何分割?

　　根據(jù)最高人民法院關于《婚姻法》司法解釋(二)第二十二條規(guī)定，父母在雙方結婚前的出資，視為對自己子女的贈與，另有約定除外;父母在雙方結婚后的出資，視為對夫妻雙方的贈與，另有約定除外。

　　在實踐中，還有一種情況：在離婚時，一方突然提出，買房子的錢是向父母借的，不是父母贈與的，并拿出借據(jù)證實。對此，法院一般的做法是，首先看另一方的態(tài)度，如果另一方不承認，法院一般不對該債權債務是否成立進行實質(zhì)性審查，因為債權人不能作為第三人參加訴訟。因此，法院在這類案件中，在對房屋進行分割的同時，會告訴主張是借錢的一方可以另案起訴。

　　7、房產(chǎn)證上有第三人的名字，離婚后房屋如何分割?

　　比如，房產(chǎn)證上除了有夫妻雙方的名字外，還有子女的名字，或有父母的名字。對此，法院一般不會將其主動追加第三人，而是采取如下措施：(1)根據(jù)當事人的申請，對房屋部分的財產(chǎn)分割不予審理， 由當事人另案起訴;(2)根據(jù)當事人的申請，將案件中止審理，告訴當事人另行提起析產(chǎn)之訴，后根據(jù)析產(chǎn)的判決結果，對夫妻共有部分的房屋進行分割。

　　8、婚前雙方出資購房，但婚前取得的房產(chǎn)證上只有一方的名字，離婚后房屋如何分割?

　　在上述情況下離婚時，房產(chǎn)證上有名字一方，如果不承認另一方購房時出過資，認為房屋屬于其婚前個人財產(chǎn)，不作分割。在不能證實自己有出資且不是贈與給一方的前提下，另一方的權益法院是無力保護的。也就是說，即使另一方出了錢，但不能證明出資行為，法院也無法判決一方給予適當補償。