供需關(guān)系決定價(jià)格：房地產(chǎn)市場(chǎng)最大謊(2)

    供需數(shù)量沒有發(fā)生根本變化，但投資者的預(yù)期發(fā)生了本質(zhì)變化。主要表現(xiàn)在樓盤拋盤增加，而入市購(gòu)房者大幅減少。據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，4月30日北京二手房存量已經(jīng)達(dá)到了歷史最高的21295套，相比樓市新政前的14號(hào)上漲了18.9%。而據(jù)北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，在4月14日以后的下半個(gè)月里，北京二手房市場(chǎng)新增客戶需求新增下跌了八成。

    成交量急速下降戳穿了兩個(gè)謊言。一是房地產(chǎn)高價(jià)由剛性需求者支撐，二是房地產(chǎn)由供求關(guān)系決定。

    投資客看到未來風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于收益，不再出手購(gòu)房，以投資客支撐的資產(chǎn)品定價(jià)體系土崩瓦解。山還是那座山，房還是那些房，可是突然之間，沒人買了，擊鼓傳花的游戲戛然而止。投資者忽啦啦一撤退，今天的供不應(yīng)求明天就慘變?yōu)閲?yán)重的供過于求。大幅拿地、大碗喝酒的房地產(chǎn)企業(yè)傻了眼，他們不得不掛著不差錢的招牌融資再融資，也就是沿門托缽。這一幕在2008、2009年已經(jīng)出現(xiàn)過一次。

    此時(shí)，房地產(chǎn)定價(jià)不得不向剛性需求者看齊，一向被冷落的房?jī)r(jià)收入比也就成為重要的衡量指標(biāo)。剛性需求者不會(huì)像手握巨資、拿著銀行的按揭或者冒用消費(fèi)貸款的投資客，高價(jià)購(gòu)房的目的就是為了短期內(nèi)以更高的價(jià)格拋房，他們購(gòu)房的目的是為了自住，是一件真正的大件消費(fèi)品，自己錢袋厚薄最重要。

    抱著供求關(guān)系的唱本，會(huì)出現(xiàn)大笑話。5月5日，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院和社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社在京聯(lián)合發(fā)布了《中國(guó)房地產(chǎn)藍(lán)皮書(2010)》，預(yù)測(cè)2010年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上供求偏緊，各月房?jī)r(jià)同比增幅呈現(xiàn)由高到低趨勢(shì)。中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所原所長(zhǎng)牛鳳瑞認(rèn)為，雖然近期在政策調(diào)控下，房?jī)r(jià)出現(xiàn)了回落，但供求矛盾可能持續(xù)20年，眼下出現(xiàn)的房?jī)r(jià)下行時(shí)間不可能持久，幅度不會(huì)太大。

    是啊，如果未來還有3億農(nóng)民進(jìn)城，中國(guó)房地產(chǎn)倒是不缺剛性需求?？墒?，他們需要的房子可不是什么投資品，現(xiàn)在溫州太太炒房團(tuán)支撐的高房?jī)r(jià)不可能由農(nóng)民朋友們接盤。“蟻?zhàn)?rdquo;倒是有剛性需求，問題是，他們能夠支付每平米兩萬以上的房?jī)r(jià)嗎？如果禁止擁有投資性的二套以上住房，所謂的供應(yīng)壓力就是一句空話。當(dāng)然，深圳市房地產(chǎn)新政已經(jīng)告訴我們，一些地方政府并不真的打算這么做。

注：通脹走完資產(chǎn)泡沫階段，進(jìn)入菜籃子、水價(jià)等，經(jīng)濟(jì)遭遇資產(chǎn)品泡沫下行與消費(fèi)價(jià)格上升的雙重壓力。此時(shí)繼續(xù)擠壓資產(chǎn)品價(jià)格泡沫至關(guān)重要，房地產(chǎn)下行，我們面臨的是嚴(yán)重的產(chǎn)能過剩。
    統(tǒng)計(jì)局長(zhǎng)提出改進(jìn)房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)，希望統(tǒng)計(jì)人忍辱負(fù)重、奮起創(chuàng)新，并呼吁全社會(huì)對(duì)統(tǒng)計(jì)這門科學(xué)和研究人員予以尊重。改進(jìn)統(tǒng)計(jì)方法是好事，免得鬧大笑話。不過，一項(xiàng)工作要靠忍辱負(fù)重，看樣子，統(tǒng)計(jì)局認(rèn)準(zhǔn)這實(shí)在是苦差事。無錢無權(quán)無尊嚴(yán)，整個(gè)一個(gè)“三無”產(chǎn)品。但尊嚴(yán)，是靠行為爭(zhēng)取的，任何的賜予都不是真正的尊嚴(yán)。
    分析了恐慌指數(shù)與債券，歐洲主權(quán)債務(wù)危機(jī)還沒有引發(fā)流動(dòng)性停滯。