供需關(guān)系決定價(jià)格：房地產(chǎn)市場(chǎng)最大謊

    房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入第二階段，第一階段是成交量急劇下降，第二階段是試探性降價(jià)，第三階段是價(jià)格全面下挫，直到投資價(jià)格向消費(fèi)價(jià)格回歸。

    5月6日，恒大地產(chǎn)在香港宣布，集團(tuán)旗下所有產(chǎn)品將全線打折，以85折對(duì)外銷(xiāo)售。這是樓市新政以來(lái)，第一個(gè)有大動(dòng)作的大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。此前已有開(kāi)發(fā)商試探性降價(jià)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，從今年4月至今，上海共有近四十個(gè)樓盤(pán)打出折扣讓利消息，其中涉及綠地集團(tuán)五個(gè)樓盤(pán)，最高折扣為8.8折，房?jī)r(jià)由此回歸至去年年底的水平。保利樓盤(pán)“湖畔陽(yáng)光苑”位列其中。雖然多數(shù)開(kāi)發(fā)商表示不打算“跟風(fēng)”，但在高負(fù)債率、低杠桿率的影響下，受到現(xiàn)金流嚴(yán)峻考驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商將不得不促銷(xiāo)回籠資金。除非他們?cè)谕恋乜?、開(kāi)發(fā)時(shí)間、購(gòu)房預(yù)收資金?？顜舻确矫媸艿降胤秸c銀行的特殊照顧。

    在投資市場(chǎng)，房地產(chǎn)作為投資品受風(fēng)險(xiǎn)收益規(guī)律控制，基本與供需關(guān)系無(wú)關(guān)。但供求關(guān)系決定房?jī)r(jià)的言論四處流傳，甚至連住建部副部長(zhǎng)齊驥5月6日在接受采訪時(shí)都表示，“部分城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的主要原因是供求矛盾突出，其中，不合理的需求占了比較大的比重。當(dāng)然，這些城市的房?jī)r(jià)過(guò)快上漲也與一些地方和部門(mén)認(rèn)識(shí)不到位、落實(shí)調(diào)控政策不力等原因有關(guān)”。

    房地產(chǎn)市場(chǎng)果真由供求關(guān)系決定嗎？這是最大的謊言。來(lái)看個(gè)簡(jiǎn)單的例子。

    2009年上海樓市嚴(yán)重供不應(yīng)求。根據(jù)易居中國(guó)的數(shù)據(jù)，上海商品住宅（剔除配套房、經(jīng)適房）的成交量比2008年翻了一番，從900萬(wàn)平米左右上升到1800萬(wàn)平米左右，未能超過(guò)2007年的2090萬(wàn)平米左右。成交量大幅上升的結(jié)果是，2009年除9月外，基本每個(gè)月都供不應(yīng)求。這種情況直到今年一季度仍未徹底改觀，3月份由于新政預(yù)期，買(mǎi)賣(mài)雙方急于出手購(gòu)房，導(dǎo)致成交量與均價(jià)均大幅增長(zhǎng)。根據(jù)漢宇地產(chǎn)的數(shù)據(jù)3月份全市商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)量為79.53萬(wàn)平米，環(huán)比2月大增239.3%，成交量為76.88萬(wàn)平米，環(huán)比上月增加132.94%，經(jīng)過(guò)1、2月底市場(chǎng)探底觀望后，

    但4月份出現(xiàn)了根本逆轉(zhuǎn)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年4月上海樓市出現(xiàn)2009年1月以來(lái)首次供過(guò)于求的局面。2010年4月上海商品住宅成交面積為102萬(wàn)平方米，比3月上漲了27.50%，比2009年4月大幅減少了42.32%。樓市在2009年1月至今首次出現(xiàn)明顯的供大于求。4月逆轉(zhuǎn)現(xiàn)象不僅在上海，在北京、深圳等一線城市同時(shí)出現(xiàn)。

    據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，4月30日北京二手房存量已經(jīng)達(dá)到了歷史最高的21295套，相比樓市新政前的14號(hào)上漲了18.9%。而據(jù)北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部提供給本報(bào)記者的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在4月14日以后的下半個(gè)月里，北京二手房市場(chǎng)新增客戶需求新增下跌了八成。在北京中原回訪的8000個(gè)從3月15日登記的購(gòu)房客戶中，明確表態(tài)短期內(nèi)不再看房的比例達(dá)到了75%。

    難道從3月到4月，市場(chǎng)的剛性需求出現(xiàn)本質(zhì)變化了嗎？難道開(kāi)發(fā)商推出的樓盤(pán)出現(xiàn)異動(dòng)了嗎？恰恰相反，今年一季度為了穩(wěn)住房?jī)r(jià)，開(kāi)發(fā)商在房展會(huì)上不愿意大舉推盤(pán)，以尋求5月黃金周的高價(jià)。