房市或出現(xiàn)價格亂戰(zhàn)—恒大降價系列之三(2)

二三線城市消化泡沫能力遠比一線城市小

還應該看到的是，盡管一線城市的房價泡沫比二三線城市要高，但由于二三線城市市場對泡沫的自身消化能力遠比一線城市要小，而且二三線城市的需求剛性不如一線城市，二三線城市大量存在的中小型開發(fā)商抗風險能力不如一線城市的大中型開發(fā)商，因此，本文作者陳真誠認為，二三線城市的房地產(chǎn)市場，可能要遠不一線城市的房地產(chǎn)市場“脆弱”。

而且，對中小型開發(fā)商來說，在市場競爭中，往往只得采取跟隨大中型開發(fā)商的策略，尤其在產(chǎn)品策略、價格策略等方面。當大中型開發(fā)商帶頭大幅度降價促銷時，中小型開發(fā)商往往會群起而效仿著降價促銷。而且，相比于大中型開發(fā)商來說，中小型開發(fā)商往往容易做出決策反應，甚至可能會采取比中小型開發(fā)商更大幅度的降價辦法，以促進銷售，參與市場競爭。

再則，由于此前二三線城市普遍被視為相對一線城市的價格“洼地”，導致大量開發(fā)投資紛紛進入二三線城市開發(fā)項目，地方政府也賣出大量的土地，而另一方面又受到需求相對有限的限制，因此，將來，一些二三線城市還將面臨由存量過剩和即將有在建或已立項項目形成大量新增量造成的供大于求的問題。

這樣來看，相比于一線城市而言，一些二三線城市可能更容易受到市場整體調(diào)整的沖擊，房價調(diào)整的周期可能會更長。當遇到恒大地產(chǎn)等大中型開發(fā)商帶頭大幅度降價促銷的沖擊時，一些二三線城市市場可能更容易受到影響，受到的影響力或更大。一些中小型開發(fā)商，可能會更快地做出降價促銷的反應。

價格戰(zhàn)將加劇市場分化

一些二三線城市，相比于一線城市而言，由于需求相對有限，市場供求形勢嚴峻，而土地及建造、管理費用等成本相對較低，更由于普遍存在大量的中小型開發(fā)商，因此，可能在不久的將來就迎來幅度更大的降價促銷潮。甚至，由于此前房價上漲過久過多，給降價留下了不小的空間，再因多數(shù)人預期此次市場調(diào)整的周期不會很短，因此，在巨大的可降價空間和對市場恐懼及部分開發(fā)商的競爭行為等因素的綜合作用下，在一些城市，不排除出現(xiàn)價格亂戰(zhàn)的可能。

經(jīng)驗告訴人們，當一個市場的問題積累太多太久，終有可能出現(xiàn)爆發(fā)式釋放，以修補市場，矯枉過正。在市場形成了價格下降空間大、持續(xù)時間長等普遍性預期的大勢下，當有影響力的數(shù)家大中型開發(fā)商帶頭大幅度降價，一旦有為數(shù)不少的開發(fā)商群起展開大幅度降價促銷的價格戰(zhàn)，那么，房價下降的最后形勢往往難以控制，或不能按照一些人所意愿的軌跡變化。本文作者陳真誠認為，價格戰(zhàn)的最后結果，也許一時難以過早地做出評判。

如今，恒大地產(chǎn)在全國范圍內(nèi)對所有的樓盤統(tǒng)一進行85折降價促銷，由于目前的高價位市場和市場相關方面因素的心理已經(jīng)相當脆弱，因此，接下來，在一些城市的一些樓盤，也許就會出現(xiàn)84折降價促銷，還可能出現(xiàn)75折或65折降價促銷，甚至不排除出現(xiàn)58折或更大幅度降價促銷的可能。這種情況，可能出現(xiàn)在一線城市的某些樓盤，也可能出現(xiàn)在二三線城市的某些樓盤，還可能出現(xiàn)在更低級別城市（如部分過熱的非省會地級城市乃至縣城）的某些樓盤。

應該說，當房價下降成為大勢、市場步入深度調(diào)整之后，本文作者陳真誠認為，對一些城市而言，需要防止出現(xiàn)價格亂戰(zhàn)的可能，以免對市場的長遠健康發(fā)展造成不必要的傷害。

當然，還要看到的是，隨著市場步入深度調(diào)整通道，房價出現(xiàn)大幅度下降預期，當新的大幅度降價潮開始后，未來的市場分化也將加劇。市場分化的結果很可能是，不但不同城市之間存在區(qū)別，而且，即便是在同一城市，不同類別產(chǎn)品或不同樓盤項目之間的區(qū)別或很大。此外，開發(fā)商也將加劇分化，市場將出現(xiàn)殘酷的洗牌，有的或能抓住新的調(diào)整機會獲得發(fā)展，擴大市場份額，而有些則可能因不能抓住機會而萎縮，甚至可能被淘汰出局……