315專家維權(quán) 支招購房合同糾紛

在315投訴中，房地產(chǎn)投訴一直以來占有較高比重，而其中很多糾紛都是與購房合同有關(guān)。如今315活動中，專家來幫您維權(quán)，為您支招，幫您更好地解決合同糾紛。

1.美好承諾：寫進(jìn)合同才算數(shù)

案例回放

剛生了寶寶的盧女士準(zhǔn)備換套大一點的房子，她看中的一個樓盤承諾會引進(jìn)知名幼兒園和小學(xué)，這讓她頗為心動，但是樓盤是2014年底交房，到時候這個承諾還算數(shù)嗎?

專家支招

很多購房者入住后才發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商之前的口頭承諾或廣告，都無法兌現(xiàn)，業(yè)主維權(quán)也無從說起。因此，提醒購房者，很多承諾要寫進(jìn)合同。

律師提醒，簽約前，購房人要嚴(yán)審售房方的主體資格。購買尚未竣工的期房前，要注意審查兩個文件，即房屋出賣人是否具有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資格、是否具有商品房預(yù)售許可證。如果是已竣工的現(xiàn)房，要注意審查該樓盤的初始登記所有權(quán)人是否為該開發(fā)企業(yè)。上述文件是證明雙方簽訂商品房買賣合同有效的合法憑證。同時，有必要到房地產(chǎn)登記管理部門查詢房屋是否存在抵押的情況，然后再決定是否購買。

對于合同約定的內(nèi)容，除違反法律強(qiáng)制性規(guī)定或約定不明之外，法律對當(dāng)事人的合同約定都是支持的。購房者對以下條款特別要明確約定：面積的確認(rèn)及面積差異的處理;規(guī)劃設(shè)計變更的處理;基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套建筑正常運行等;基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套建筑正常運行的具體日期;交付房屋及辦理產(chǎn)權(quán)證的時間及處理方式;適用解除合同的條件和行使解除權(quán)的時限、方式。

為避免較大風(fēng)險，購房人與開發(fā)商訂立正式書面合同時，可將開發(fā)商在銷售廣告和宣傳資料中的說明和允諾寫入合同。當(dāng)樓盤廣告的內(nèi)容寫進(jìn)購房合同，則成為具有法律效力的合同條款。因此，購房人為了保證開發(fā)商的廣告許諾成為現(xiàn)實，最好的辦法就是直接在合同中約定廣告視為合同的一部分，或者把廣告的內(nèi)容以合同條款形式明確下來。如果廣告內(nèi)容不能寫進(jìn)合同，至少也應(yīng)該保存銷售廣告，為可能出現(xiàn)的訴訟保存證據(jù)。

2.面積誤差：超過3%可退房

案例回放

業(yè)主王女士前年8月在盤龍城某樓盤，購買了一套面積為126.69平方米的商品房。今年2月收房時，被告知實際面積為131.48平方米，開發(fā)商要她支付多出4.79平方米的差價。王女士覺得很委屈，憑什么讓我支付這多出來的房款?

專家支招

一般來說，房屋買賣雙方通常會在購房合同中約定面積差異的處理方法。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條規(guī)定，出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理。

如果合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：(一)面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)，按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持;(二)面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人;房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

本案中涉及的房屋面積誤差比為3.78%，超過了3%。王女士可依法要求退房;若不想退房，王女士只需支付超出的3%部分的房款，即3.8平方米左右面積的房款，其他超出部分面積由開發(fā)商承擔(dān)。

因此，建議王女士仔細(xì)檢查合同，按照上述方法與開發(fā)商交涉，維護(hù)自身合法權(quán)益。