深圳安居房概念

　　安居房是指為實施國家“安居(或康居)工程”而建設(shè)的住房。安居房實質(zhì)上屬經(jīng)濟適用房，主要是由國家安排貸款和地方自籌資金建設(shè)的面向廣大中低收入家庭，特別是對 人均居住面積低于4平方米的特困戶提供的銷售價格低于成 本、由政府補貼的非盈利性住房。

　　什么是安居房呢?安居房與經(jīng)濟適用住房有什么區(qū)別?

　　所謂安居房就是國家為解決城市住房困難戶的住房問題在房改中幵創(chuàng)的安居工程所建設(shè)的住房。國家實施安居工程以來，首先在部分大城市下達安居工程住房建設(shè)的計劃，會同金融部門主要是建設(shè)銀行和工商銀行在資金方面給予支持，進行試點。后來安居工程的實施擴大到全國35個大中等城市。在實踐中在項目的審批、稅費的減免、住宅的設(shè)計 施工、住房建成后的出售等方面摸索出了一整套比較成熟的 經(jīng)驗。

　　安居工程實際上是為全面建立經(jīng)濟適用住房體系的一個試點。在試點過程中，實施安居工程城市的政府把安居工程 作為一件大事，列人政府的重要議事日程，作為民心工程來 抓。有的城市政府拿出好的地段建設(shè)安居住房;有的把城市 的住房條件最差的舊房區(qū)進行改造建設(shè)安居房，改善居民的 住房條件，深受居民的歡迎。

　　安居房和經(jīng)濟適用住房是相同類型的住房，安居住房的建設(shè)為經(jīng)濟適用住房的建設(shè)提供了經(jīng)驗，打下了良好的基礎(chǔ)。安居工程的實施是建立經(jīng)濟適用住房體系的前提，經(jīng)濟 適用住房的建設(shè)是實施安居工程發(fā)展的必然結(jié)果。

　　國家對“安居工程”有何主要規(guī)定?

　　為了讓廣大普通工薪階層、中低收人的住房困難戶買得起住 房，真正做到置業(yè)安居，近幾年，國家開始實施安居工程。國家安居工程是黨和政府為推動城鎮(zhèn)住房制度改革，加快城鎮(zhèn)住房商品化和社會化進程，促進城鎮(zhèn)住房建設(shè)及解危、解困和建立住房 新制度的重大舉措。

　　1995年2月，國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組制定發(fā)布了《國家安家安居工程實施方案》(簡稱《方案》)，同年，建設(shè)部根據(jù)此《方 案公精神發(fā)布了《建設(shè)部實施國家安居工程的意見》(簡稱《意 見》〉，這兩項規(guī)定的出臺，使我國安居工程的建設(shè)走上了規(guī)范化 和制度化的道路。

　　按照《方案》和《意見》的要求，國家安居工程的實施實行 政府扶持，單位支持，個人負(fù)擔(dān)的原則，要以大中城市為重點，有 計劃、有步驟地推進。為了使中低收入的城鎮(zhèn)職工能夠買得起住 房，又不過大地增加職工的負(fù)擔(dān)，在實施安居工程中，國家要求 嚴(yán)格控制住宅造價，努力降低成本，提髙住宅建設(shè)效益。用于國 家安居工程的建設(shè)用地，一律由城市人民政府按行政劃撥方式供 應(yīng)。地方人民政府相應(yīng)減免有關(guān)費用。對小區(qū)以盈利為8的經(jīng)營 性配套建設(shè)項目，如商店、營業(yè)性餐飲娛樂設(shè)施等費用，不得攤 入住宅建設(shè)成本，應(yīng)通過組織出售或出租回收資金。小區(qū)內(nèi)非營 業(yè)性配套建設(shè)項目的建設(shè)費用，一半由城市人民政府承擔(dān)，一半 計人房價。對行政性或事業(yè)性收費的項目，要嚴(yán)格按有關(guān)規(guī)定收 取，不得增加收費項目和提高收費標(biāo)準(zhǔn)。

　　為保證國家安居工程的施工質(zhì)量，安居工程的規(guī)劃、設(shè)計、施工均應(yīng)通過招標(biāo)投標(biāo)方式確定，中標(biāo)單位不得轉(zhuǎn)包，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn) 包，要依法嚴(yán)肅處理。國家還明確規(guī)定安居工程的幵發(fā)建設(shè)不得贏利。

　　國家安居工程住宅設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)要符合國家和地方政府乙類住宅 設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，充分考慮當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平、群眾的經(jīng)濟承受能力和 生活習(xí)慣，不得搞高標(biāo)準(zhǔn)住宅，也不能建成簡易住宅。平均每套 住宅建筑面積標(biāo)準(zhǔn)一般應(yīng)控制在55平方米以內(nèi)，要通過精心設(shè) 計，提高和改善住宅的使用功能。住宅的戶室類型，要以二室戶型為主，根據(jù)實際情況可安排的少量三室戶型和一室戶型。二室 戶型的比重應(yīng)在60%以上。

　　安居工程的出售也有明文規(guī)定。國家安居工程住宅要直接以 成本價向中低收入家庭出售，并優(yōu)先出售給離退休職工、教師中 的住房困難戶。國家安居工程住宅不得出售給高收入家庭。在售 房過程中要增加售房的透明度，防止不正之風(fēng)。安居工程住房的 成本價由征地和拆遷補償費、勘察設(shè)計和前期工程費、建安工程費、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、1%~3%的管理費、貸款利息和 稅金等七項因索構(gòu)成。

　　為了減輕中低收入職工購房的資金上的壓力.同家要求實施安居工程的城市的各街關(guān)銀行，要逮立個人購房抵押貸款制度，為購房者提供金融支持。職工利用抵押貸款購買安居工程住房，個人首次付款的比例要達到房價的40%以上，還款期限最長可達10年。

　　職工以成本價購買的國家安居工程住宅，產(chǎn)權(quán)歸個人所有.一般在住用5年后可以依法進入市場，在補交土地使用權(quán)出讓金或 所含土地收益，并按規(guī)定交納有關(guān)稅費后，收入歸個人所有。

　　在《意見》中還著重強調(diào)了對建成后的國家安居工程住宅的 物業(yè)管理：“物業(yè)管理單位要執(zhí)行建設(shè)部頒布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《公有住宅售后維修養(yǎng)護管理暫行辦法》等規(guī)定，規(guī) 范行為，搞好各項物業(yè)管理工作.為群眾提供良好的便民服務(wù)，解 除購房者的后顧之憂。”

　　購買安居房、經(jīng)濟適用房是否減免契稅?

　　根據(jù)《北京市財政局轉(zhuǎn)發(fā)財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于契稅征收中 幾個問題的批復(fù)的通知》〔京財稅[2000]23號)規(guī)定，對購買安居房、 經(jīng)濟適用房照章征收契稅。