一、經(jīng)濟適用房的概念.

　　發(fā)展經(jīng)濟適用住房是國家實現(xiàn)住宅業(yè)作為新的經(jīng)濟增長點而 迸行的戰(zhàn)略決策，是城鎮(zhèn)新的住房供應體系的重要組成部分。那 么，什么是經(jīng)濟適用房?

　　根據(jù)北京市人民政府辦公廳京政發(fā)[1998]第54號文件的精神，所謂的經(jīng)濟適用房主要是指由國家劃撥土地、房地產(chǎn)開發(fā)商 承建的以實用、經(jīng)濟、美觀、安全、衛(wèi)生、便利為根本原則的, 符合城市規(guī)劃整體布局要求的，根據(jù)本市市“九五”住宅建設標 準并結合市場需求建設的能滿足居民基本生活需要的面向廣大中 低收入家庭銷售的普通住宅。

　　二、經(jīng)濟適用房與商品房比較有哪些特征

　　(一)定價原則不同

　　經(jīng)濟適用房實行政府指導定價，而商品房的價格則由市場決 定。經(jīng)濟適用房的最終售價與市場上同地段、同檔次的商品房相 比，價格要相對便宜許多。這是因為經(jīng)濟適用住房的銷售對象是 廣大中低收入者，它實際上是國家推出的具有半福利性質(zhì)的住房， 所以確定經(jīng)濟適用住房售價時，實行的是政府指導價，國家對于 參與建設經(jīng)濟適用房的開發(fā)商的利潤限定為微利，即按保本微利 的原則，由建設成本加上3%的開發(fā)建設利潤確定。而同時政府對 開發(fā)商在經(jīng)濟適用住房建設中所涉及的規(guī)劃、建設、應繳資金等方面給予一定的政策扶持和傾斜，給予一定的稅費減免和其他的 優(yōu)惠，如各種配套費減半征收;所有的行政事業(yè)的收費減半，小 區(qū)的建設配套費不攤入住宅的成本。有了這三項優(yōu)惠政策，經(jīng)濟 適用房的價格，就比商品房價格優(yōu)惠了很多。更重要的一點是政 府對于經(jīng)濟適用房不征收國有土地使用權出讓金，這就使經(jīng)濟適 用住房能以“適中”的價格出售。目前，本市市銷售的經(jīng)濟適用房的價格在2350?4450元丨平方米之間，平均價為3250平方米。而商品房的定價則主要由市場決定，其價格往往受到多種因素的影響，相比而言，要比同區(qū)域的經(jīng)濟適用房高600?1000元/平方米，根據(jù)2001年1~7月本市市場的統(tǒng)計，內(nèi)銷商品住宅平均價為4385元丨平方米。

　　(二)銷售對象不同

　　經(jīng)濟適用房主要是針對中低收人家庭，而商品房的銷售對象 是不特定的。從個人購房對象看，經(jīng)濟適用住房主要面對的是中 低收入家庭，如：政府公務員、教師、國企職工或政府實施重點 工程需拆遷的拆遷戶。

　　商品房的銷售對象則沒有限定，任何負擔得起房款的個人或 團體均可購買商品房。

　　(三)戶型及設計理念上不同

　　經(jīng)濟適用房的設計以滿足居民的基本生活需要為原則，從居 室類型看，主要有一居室到四居室及越層等類型，其中又以面積 在70~130平方米的二居室和三居室為主，兩者占到目前本市市經(jīng)濟適用住房戶型的80%以上，設計時以經(jīng)濟適用為出發(fā)點， 突出“經(jīng)濟、實惠”四個字。

　　商品房則不然，大戶型、實用性、裝飾性和功能分區(qū)明確是 商品房設計理念中的核心，越層、復式、公寓、別墅是商品房的 常用形式。

　　(四)房屋再交易限制不同

　　經(jīng)濟適用住房再交易所受到的限制要比商品房買賣嚴格。一份完整的房屋產(chǎn)權，權利人享有對房屋的占有、使用、收益、處 分的權利。而經(jīng)濟適用房的產(chǎn)權人只完整地享有占有權、處分權 和使用權，在收益權的行使上要受到一定的限制。這是因為經(jīng)濟適用房的建設用地是國家直接劃撥而來的，沒有繳納土地出讓金，房屋的性質(zhì)具有半福利的性質(zhì)，所以經(jīng)濟適用房的產(chǎn)權人在 進行交易的時候，必須用交易所得價款向國家補交土地出讓金， 一般按照房屋所在地標定地價的10%交納土地出讓金，房屋所在地沒有標定地價的，按照房屋買賣成交價的交納土地出讓金或者相當于土地出讓金的價款。

　　而商品房的交易只需繳納各種稅費等雜金即可以進行，沒有上述的限制。

　　(五)物業(yè)費不同

　　經(jīng)濟適用房物業(yè)管理費用的收取標準由政府控制，一般要求為0.50元“平方米，月)以下。商品房的物業(yè)小區(qū)管理收費則按照政府指導價，依照市場變化自行調(diào)節(jié)。

　　以上是經(jīng)濟適用房和商品房的幾點主要區(qū)別。需要說明的一 點是，盡管經(jīng)濟適用房與商品房存在很大的差別，但是在房屋的質(zhì)量上和物業(yè)管理的質(zhì)量上是相同的，都必須按照國家的有關標準和本市市的相關規(guī)定執(zhí)行。

　　誰能購買經(jīng)濟適用房

　　《市城鎮(zhèn)居民購頭經(jīng)濟適用住房有關問題的暫行規(guī)定》 (以下簡稱規(guī)定)對于市居民購買經(jīng)濟適用房的條件作了規(guī)定，從該規(guī)定來看，購買經(jīng)濟適用房的限制條件主要有以下 幾種：

　　一、戶籍條件的限制

　　《規(guī)定》第一條規(guī)定：“本市城鎮(zhèn)居民申請購買經(jīng)濟適用住房，其家庭住房、收入、購房面積應當符合本規(guī)定。”

　　購買經(jīng)濟適用房，必須具有本市市城鎮(zhèn)戶口。居民個人購買 經(jīng)濟適用住房時，必須憑本市城鎮(zhèn)居民常住戶口卡、居民身份證 才能到開發(fā)建設單位辦理買房手續(xù)。

　　二、現(xiàn)有住房條件的限制

　　《規(guī)定》笫二條規(guī)定：“申請購買經(jīng)濟適用住房的本市城鎮(zhèn)居 民必須是無房戶或現(xiàn)有住房面積未達到本市規(guī)定的住房補貼面積 標準的未達標戶。”

　　無房戶是指職工及其配偶都沒有以統(tǒng)一租金標準承租或按優(yōu) 惠價格購買公有住房的家庭。住著下面三種不在核定范圍的住房 的家庭就是無房戶：職工全額出資按市場價或經(jīng)濟適用房價格購 買、承租、建造的住房;已按規(guī)定補交房價款購買的超標部分公 有住房;以繼承、受贈與等方式取得的私有住房。

　　三、收入條件的限制

　　(一)具體的限制

　　1.根據(jù)《本市市城鎮(zhèn)居民購買經(jīng)濟適用住房有關問題的暫 行規(guī)定》第三條規(guī)定：“2001年底以前，本市城近郊區(qū)城鎮(zhèn)居 民家庭年收入在6萬元(含)以下的，可以購買經(jīng)濟適用住房。”

　　遠郊區(qū)縣購買經(jīng)濟適用住房的家庭收人標準怎樣界定。 遠郊區(qū)縣政府可結合實際情況，自行規(guī)定本區(qū)縣居民購買經(jīng)濟適 用住房的收人標準，但必須報市政府備案。

　　值得注意的是，根據(jù)市建委、計委等部門聯(lián)合下發(fā) 的《關于北京城鎮(zhèn)居民購買經(jīng)濟適用住房程序的通知(試行〉》 規(guī)定，以下兩類家庭在購買經(jīng)濟適用房時，不受家庭年收人的限制，無須填寫《家庭年收人審核表》：一是國家機關工作人員或 雙方都是教師的家庭;二是國家重點項目的拆遷居民。這兩類家 庭只需分別填寫《國家機關工作人員(教師〉購買經(jīng)濟適用房審 核表》和《國家重點項目拆遷居民審核表》，在此基礎上核實補 貼面積標準便可。

　　根據(jù)《規(guī)定》第三條規(guī)定，“2002年(含)以后年份，本市城鎮(zhèn) 居民購買經(jīng)濟適用住房的家庭收入標準由市政府有關部門公布。”

　　(二)收入的計算

　　根據(jù)《規(guī)定》第四條的規(guī)定，在計算收人時應該考慮如下兒 個問題：

　　1.計算誰的收入

　　家庭收入按夫婦雙方的收入之和計算，末婚、喪偶以及離異 未冉婚的按一人收入計箅。和老人一起生活的，只計箅購房人夫 婦雙方的年收人。

　　2.計算那些收入

　　工資、薪金所得;住房公積金的單位交納部分;住房補貼; 生產(chǎn)、經(jīng)營所得和對企事業(yè)單位的承包、承租經(jīng)營所得;勞務報 酬所得(包括稿費、加班費等此類的收入);股息紅利及利息所 得;其他所得(例如房屋出租租金所得等收入)。

　　3.計算何時的收入

　　購買經(jīng)濟適用住房時，核定的是這個家庭上一年的家庭年收人(即購買房子那一年的前一年的家庭年收入)。