==致首次置業(yè)者 ==

 只要你有首付，就一定要買!買兩套或三套更好，不要怕貸款，銀行敢貸，你還不敢借?

 買幾套，自住一套，其它的放租，就算短期內(nèi)需要貼補(bǔ)一點(diǎn)月供，但5年以后，你的凈資產(chǎn)絕對(duì)翻倍!

 注意：如果你把所有的錢買一套大的，也可以，但千萬(wàn)不要首付超過(guò)2成!一定要用最少的錢，購(gòu)買最多的資產(chǎn)!

 警示：首選關(guān)內(nèi)核心板塊，不要輕易相信關(guān)外的“地鐵物業(yè)”升值神話?；貞浺幌?8年崩盤時(shí)，深圳哪些區(qū)域、板塊的跌幅最小，這些板塊就是你應(yīng)當(dāng)首選的，相信自己的判斷，控制投資風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)享升值收益!

 == 二手房投資的幾條小技巧 ==

 首次置業(yè)者購(gòu)買二手房，要注意下面的幾點(diǎn)技巧：

 1. 首選關(guān)內(nèi)核心板塊的二手。不要輕易出關(guān)買所謂的“地鐵”新房。

 2. 爭(zhēng)取高貸，即最低限度首付，以爭(zhēng)取多買幾套。

 3. 如果你可以買150平米，記得買成75平米的2套，或70+40+40的3套，因?yàn)槟憧梢再嵶饨?等于減少了月供)，而不是自己把所有的月供給占用了，相當(dāng)于租了一個(gè)最貴的房子。

 4. 傭金爭(zhēng)取打折(總額低于2萬(wàn)時(shí)不容易打折，否則爭(zhēng)取6-8折的折扣)。

 5. 簽傭金承諾書時(shí)，最好注明：“由于賣家漲價(jià)或其它賣家導(dǎo)致的違約情況出現(xiàn)，進(jìn)而影響買賣合同的履行時(shí)，買家不向經(jīng)紀(jì)公司支付傭金或承擔(dān)其它任何賠償責(zé)任。”以免出現(xiàn)賣家返價(jià)，結(jié)果你還要被中介收傭金的不利情形。

 == 電梯公寓 ==

 買二手房，不要貪圖便宜，買單價(jià)低的，尤其是走樓梯的。除非是這兩種例外情形：1. 別墅;2. 100% 肯定要在三年內(nèi)拆遷的。

 要買電梯公寓，這是最起碼的，因?yàn)闃翘莘恳驗(yàn)槲飿I(yè)管理費(fèi)便宜，而導(dǎo)致保養(yǎng)很差，非常陳舊，房子不貶值就不錯(cuò)了，難有升值的機(jī)會(huì)

 = 噪音因素 ==

 在電梯公寓里面，要注意臨城市干線、城市次干線的，這通常有嚴(yán)重的噪音影響，就算你全家人能夠忍受，也不代表其它人愿意忍受，這類房子的升值潛力會(huì)打折扣，租金影響倒不大。

 還有一種，就是有寫字樓或酒店的大型中央空調(diào)風(fēng)機(jī)在下面的，也是重大問(wèn)題，假如你在11月-2月去看房很可能沒(méi)有噪音，但3-10月就有中央空調(diào)風(fēng)機(jī)的巨大噪音!這類房子，升值潛力差，房?jī)r(jià)便宜，舉個(gè)例子，就是蔡屋圍的麗晶大廈，戶型不方正且不說(shuō)，而且有晶都酒店的中央空調(diào)巨大噪音，那么好的地段，現(xiàn)在二手價(jià)格才1.3萬(wàn)左右!

 == 污染因素 ==

 除了前述的噪音污染之外，最重要的就是空氣污染了!這個(gè)因素對(duì)樓價(jià)的影響，可能是非常顯著的!

 最著名的案例相信大家都知道，就是蛇口板塊、前海板塊，由于幾大發(fā)電廠集中在這里，空氣質(zhì)量存在嚴(yán)重問(wèn)題，浮塵中某些物質(zhì)(例如二惡英)是致癌的。

 除了火力發(fā)電廠、垃圾發(fā)電廠等因素之外，其它最重要的污染就是工業(yè)污染了。這個(gè)方面，最著名的案例，就是深圳的可園和廣州的海倫堡，這兩個(gè)樓盤早年開盤時(shí)我都親自去過(guò)。事實(shí)是，業(yè)主年年維權(quán)，**也沒(méi)辦法，因?yàn)闊焽杷诘墓S先拿地，而發(fā)展商是后拿地，哪有后來(lái)的趕走先來(lái)的道理?除非**有新的重大規(guī)劃，千萬(wàn)別相信這玩意兒“很快就遷走了”的說(shuō)法。這個(gè)因素，對(duì)房?jī)r(jià)的影響是深遠(yuǎn)的，主要在于電廠和工廠不容易搬遷，尤其是投入巨資的電廠，在未來(lái)中國(guó)人越來(lái)越注重健康的大趨勢(shì)下，可能會(huì)引起越來(lái)越多的人重視。此因素對(duì)房?jī)r(jià)影響較大，對(duì)租金影響較小。

 另外，還有水污染的臭味問(wèn)題，這個(gè)問(wèn)題大家想必也非常清楚，不過(guò)這個(gè)問(wèn)題的影響要小得多。幸福里的價(jià)格是4萬(wàn)，御河堤(即早年的城濱雅苑)的價(jià)格是2.8-3萬(wàn)，這兩個(gè)盤都存在河流污染的臭味問(wèn)題;深圳灣、后海就有海水(珠江入?？诘乃?發(fā)臭的問(wèn)題。水污染的問(wèn)題，涉及上游，只能是**治理的事情，顯然不是一朝一夕能夠解決的。不過(guò)，只要不是零距離接觸，對(duì)人體健康倒是沒(méi)有什么損害。此問(wèn)題對(duì)房?jī)r(jià)、租金影響較小。

 還有光污染的因素，這個(gè)影響不是很大，就不說(shuō)了，主要是大型高亮廣告屏、夜總會(huì)閃爍的霓虹燈、路燈等。舉個(gè)例子，寶安中心區(qū)的某些樓盤，臨近寶安大道，這條路是個(gè)政績(jī)工程，路燈搞得超亮，晚上不拉窗簾(必須是雙層、加厚的)別想睡好覺(jué)。此因素對(duì)房?jī)r(jià)、租金影響甚微。