==致首次置業(yè)者 ==

 只要你有首付，就一定要買!買兩套或三套更好，不要怕貸款，銀行敢貸，你還不敢借?

 買幾套，自住一套，其它的放租，就算短期內(nèi)需要貼補一點月供，但5年以后，你的凈資產(chǎn)絕對翻倍!

 注意：如果你把所有的錢買一套大的，也可以，但千萬不要首付超過2成!一定要用最少的錢，購買最多的資產(chǎn)!

 警示：首選關(guān)內(nèi)核心板塊，不要輕易相信關(guān)外的“地鐵物業(yè)”升值神話?；貞浺幌?8年崩盤時，深圳哪些區(qū)域、板塊的跌幅最小，這些板塊就是你應(yīng)當(dāng)首選的，相信自己的判斷，控制投資風(fēng)險，穩(wěn)享升值收益!

 == 二手房投資的幾條小技巧 ==

 首次置業(yè)者購買二手房，要注意下面的幾點技巧：

 1. 首選關(guān)內(nèi)核心板塊的二手。不要輕易出關(guān)買所謂的“地鐵”新房。

 2. 爭取高貸，即最低限度首付，以爭取多買幾套。

 3. 如果你可以買150平米，記得買成75平米的2套，或70+40+40的3套，因為你可以賺租金(等于減少了月供)，而不是自己把所有的月供給占用了，相當(dāng)于租了一個最貴的房子。

 4. 傭金爭取打折(總額低于2萬時不容易打折，否則爭取6-8折的折扣)。

 5. 簽傭金承諾書時，最好注明：“由于賣家漲價或其它賣家導(dǎo)致的違約情況出現(xiàn)，進而影響買賣合同的履行時，買家不向經(jīng)紀(jì)公司支付傭金或承擔(dān)其它任何賠償責(zé)任。”以免出現(xiàn)賣家返價，結(jié)果你還要被中介收傭金的不利情形。

 == 電梯公寓 ==

 買二手房，不要貪圖便宜，買單價低的，尤其是走樓梯的。除非是這兩種例外情形：1. 別墅;2. 100% 肯定要在三年內(nèi)拆遷的。

 要買電梯公寓，這是最起碼的，因為樓梯房因為物業(yè)管理費便宜，而導(dǎo)致保養(yǎng)很差，非常陳舊，房子不貶值就不錯了，難有升值的機會

 = 噪音因素 ==

 在電梯公寓里面，要注意臨城市干線、城市次干線的，這通常有嚴(yán)重的噪音影響，就算你全家人能夠忍受，也不代表其它人愿意忍受，這類房子的升值潛力會打折扣，租金影響倒不大。

 還有一種，就是有寫字樓或酒店的大型中央空調(diào)風(fēng)機在下面的，也是重大問題，假如你在11月-2月去看房很可能沒有噪音，但3-10月就有中央空調(diào)風(fēng)機的巨大噪音!這類房子，升值潛力差，房價便宜，舉個例子，就是蔡屋圍的麗晶大廈，戶型不方正且不說，而且有晶都酒店的中央空調(diào)巨大噪音，那么好的地段，現(xiàn)在二手價格才1.3萬左右!

 == 污染因素 ==

 除了前述的噪音污染之外，最重要的就是空氣污染了!這個因素對樓價的影響，可能是非常顯著的!

 最著名的案例相信大家都知道，就是蛇口板塊、前海板塊，由于幾大發(fā)電廠集中在這里，空氣質(zhì)量存在嚴(yán)重問題，浮塵中某些物質(zhì)(例如二惡英)是致癌的。

 除了火力發(fā)電廠、垃圾發(fā)電廠等因素之外，其它最重要的污染就是工業(yè)污染了。這個方面，最著名的案例，就是深圳的可園和廣州的海倫堡，這兩個樓盤早年開盤時我都親自去過。事實是，業(yè)主年年維權(quán)，**也沒辦法，因為煙囪所在的工廠先拿地，而發(fā)展商是后拿地，哪有后來的趕走先來的道理?除非**有新的重大規(guī)劃，千萬別相信這玩意兒“很快就遷走了”的說法。這個因素，對房價的影響是深遠的，主要在于電廠和工廠不容易搬遷，尤其是投入巨資的電廠，在未來中國人越來越注重健康的大趨勢下，可能會引起越來越多的人重視。此因素對房價影響較大，對租金影響較小。

 另外，還有水污染的臭味問題，這個問題大家想必也非常清楚，不過這個問題的影響要小得多。幸福里的價格是4萬，御河堤(即早年的城濱雅苑)的價格是2.8-3萬，這兩個盤都存在河流污染的臭味問題;深圳灣、后海就有海水(珠江入?？诘乃?發(fā)臭的問題。水污染的問題，涉及上游，只能是**治理的事情，顯然不是一朝一夕能夠解決的。不過，只要不是零距離接觸，對人體健康倒是沒有什么損害。此問題對房價、租金影響較小。

 還有光污染的因素，這個影響不是很大，就不說了，主要是大型高亮廣告屏、夜總會閃爍的霓虹燈、路燈等。舉個例子，寶安中心區(qū)的某些樓盤，臨近寶安大道，這條路是個政績工程，路燈搞得超亮，晚上不拉窗簾(必須是雙層、加厚的)別想睡好覺。此因素對房價、租金影響甚微。