深圳龍華新區(qū)瀅水二區(qū)業(yè)委會(huì)招標(biāo)了新物管，老物管卻拒絕退出，春節(jié)將至，龍華瀅水山莊二區(qū)的業(yè)主們頗為焦急。1月15日，龍華新區(qū)城市建設(shè)局給老物管下達(dá)了責(zé)令限期退出通知書，而老物管仍然拒絕交接。目前，該小區(qū)處于兩個(gè)物業(yè)公司共存的局面。

　　老物管拒交接 一小區(qū)現(xiàn)兩物管

　　楊女士在瀅水山莊二區(qū)居住了近20年。據(jù)她介紹，從一開始，小區(qū)就由深圳市瀅水物業(yè)管理有限公司提供物管服務(wù)。2012年前，物業(yè)公司能夠履行合同義務(wù)，服務(wù)尚可。近五六年，物管服務(wù)質(zhì)量逐漸下降，小區(qū)內(nèi)垃圾堆積，老鼠、蟑螂猖獗，公共設(shè)施陳舊，門禁管理不嚴(yán)，期間發(fā)生了數(shù)起盜竊案，卻無(wú)法調(diào)取錄像。此后，物管公司還將部分保安、清潔服務(wù)外包，進(jìn)一步違背了物管合同。

　　此外，業(yè)主認(rèn)為老物業(yè)擅自出租了小區(qū)內(nèi)的架空層，違反了服務(wù)合同。記者在一份簽訂于2010年的物業(yè)管理服務(wù)合同看到，小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施屬業(yè)主共有物業(yè)，其收入用于彌補(bǔ)管理費(fèi)，應(yīng)單獨(dú)列賬。物業(yè)公司還應(yīng)向業(yè)委會(huì)提供5000元/年的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)等，也未兌現(xiàn)。業(yè)主認(rèn)為老物管私自出租牟利，賬目混亂。

　　為此，業(yè)主們?cè)幌?0次向物業(yè)公司提出整改要求，但并未得到滿意結(jié)果，此后，業(yè)主們希望更換物業(yè)公司。瀅水山莊二區(qū)業(yè)委會(huì)主任甘華平介紹，2015年7月，業(yè)主們?cè)诋?dāng)?shù)亟值擂k監(jiān)督下成立了業(yè)委會(huì)，并備案。隨后，業(yè)委會(huì)發(fā)函要求物業(yè)公司進(jìn)行整改，履行合同義務(wù)，但結(jié)果仍不盡人意。

　　2016年4月，業(yè)委會(huì)通知業(yè)主對(duì)更換物業(yè)公司一事進(jìn)行投票。當(dāng)年5月至7月，瀅水山莊二區(qū)共715戶業(yè)主中，共有524戶參與投票，投票采用“一式三聯(lián)”方式。其中，贊成更換物業(yè)公司的選票為481票，占有效票的91.79%。該結(jié)果滿足《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》中關(guān)于更換物業(yè)公司的要求。

　　隨后，業(yè)委會(huì)通過第三方公司，以公開招標(biāo)形式選聘新的物業(yè)管理公司。經(jīng)評(píng)審及業(yè)主組成的定標(biāo)委員會(huì)選舉，12月12日，深圳市巨鼎豐物業(yè)管理有限公司中標(biāo)，并與業(yè)委會(huì)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同。今年1月5日，業(yè)委會(huì)向?yàn)]水物業(yè)發(fā)出了交接告知函，要求于1月15日進(jìn)行新舊物業(yè)交接工作。

　　然而，1月15日，新物業(yè)公司前來小區(qū)入駐，卻遭到了老物業(yè)的阻攔，雙方僵持不下。在業(yè)主的幫助下，新物業(yè)公司“占領(lǐng)”了小區(qū)的三個(gè)門崗，暫時(shí)前往業(yè)委會(huì)辦公，10余名保安住去了酒店。據(jù)了解，1月13日，老物業(yè)已從業(yè)主賬戶劃扣了本月物業(yè)費(fèi)，目前仍在停車場(chǎng)進(jìn)行收費(fèi)，并拒絕交接辦公場(chǎng)所。新物業(yè)公司目前已開展清潔、保安及更換基礎(chǔ)設(shè)施等服務(wù)。

　　業(yè)主程序合法 行政通知難具強(qiáng)制力

　　據(jù)了解，1月15日，龍華新區(qū)城市建設(shè)局向?yàn)]水物業(yè)發(fā)出了《責(zé)令限期退出通知書》，要求其于收到通知起20日內(nèi)退出瀅水二區(qū)。瀅水物業(yè)如不服從，在3個(gè)月內(nèi)將被處以每月5萬(wàn)元罰款，3個(gè)月后或被吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照，并進(jìn)入法律程序。

　　然而，至發(fā)稿日，瀅水物業(yè)并未有履行交接的跡象。甘華平認(rèn)為，停車費(fèi)及物業(yè)費(fèi)的收益遠(yuǎn)大于5萬(wàn)元/月罰款罰金，作為項(xiàng)目制子公司，被吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照也不會(huì)對(duì)老物業(yè)形成實(shí)質(zhì)上的壓力。他認(rèn)為，瀅水物業(yè)與該樓盤的開發(fā)商瀅水地產(chǎn)有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系。“物業(yè)公司和開發(fā)商是一家的，自認(rèn)為小區(qū)的主人，缺乏服務(wù)意識(shí)，堅(jiān)決不肯退出。”

　　1月17日，來到瀅水物業(yè)管理有限公司位于瀅水山莊二區(qū)的辦公地點(diǎn)詢問，辦公人員表示“負(fù)責(zé)人開會(huì)去了”，當(dāng)日不會(huì)回來。一位不愿透露姓名的工作人員表示，瀅水物業(yè)公司管理該小區(qū)已近20年，有合理合法的權(quán)力繼續(xù)管理，不會(huì)退出，業(yè)委會(huì)和新物管公司的要求“沒有依據(jù)”。詢問是否收到龍華新區(qū)城建局下發(fā)的限期退出通知書，該工作人員稱沒有收到，認(rèn)為是“他們偽造的”。

　　向龍華新區(qū)城建局工作人員經(jīng)核實(shí)后確認(rèn)，該局在15日向?yàn)]水物業(yè)下發(fā)的通知書屬實(shí)，這份通知書代表該局的處理意見。

　　廣東冠杰律師事務(wù)所副主任律師胡冰表示，瀅水山莊二區(qū)業(yè)主在成立業(yè)委會(huì)、投票更換物管、招標(biāo)競(jìng)標(biāo)等過程中，材料保存完善，程序合規(guī)合法。然而，如果老物管一直拒絕退出，進(jìn)入法律訴訟，可能需要半年至數(shù)年的漫長(zhǎng)程序，對(duì)業(yè)主十分不利。他認(rèn)為老物管是在利用現(xiàn)行法律法規(guī)漏洞，拖延、抗拒交接。

　　在剛剛閉幕的深圳市“兩會(huì)”中，《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》備受關(guān)注。26名人大代表提出議案，認(rèn)為應(yīng)盡快修改完善《條例》，并將其列入市人大常委會(huì)2017年度的立法計(jì)劃，包括：將小區(qū)的物業(yè)糾紛納入人民調(diào)解體系，在街道司法所和人民法院的指導(dǎo)下負(fù)責(zé)調(diào)解;推行業(yè)主大會(huì)法人化;將決策權(quán)回歸多數(shù)業(yè)主;建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)資信制度;物業(yè)服務(wù)企業(yè)入駐小區(qū)時(shí)繳納“誠(chéng)信保證金”等。