二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)，如果房產(chǎn)抵押在銀行，一般需要先還清銀行欠款，“贖樓”后再過(guò)戶(hù)到買(mǎi)家名下。不過(guò)，這一情況或在2021年1月1日《民法典》實(shí)行后發(fā)生變化。

明年起二手房過(guò)戶(hù)不用“贖樓”

《民法典》第四百零六條指出:抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人能夠證明抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的，可以請(qǐng)求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

對(duì)此，有專(zhuān)家指出，由于關(guān)于抵押財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)穹ǖ渥龀隽瞬煌囊?guī)定，民法典生效后，業(yè)主將不必贖樓。這項(xiàng)重要修改意味著，抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓由不能帶抵押轉(zhuǎn)變?yōu)榭蓭У盅恨D(zhuǎn)讓?zhuān)姓J(rèn)了物權(quán)的追及效力，促進(jìn)了物的流通，降低了交易成本。

對(duì)于二手房市場(chǎng)的影響，坊間有觀點(diǎn)認(rèn)為，《民法典》該條例的實(shí)行，降低了二手房的轉(zhuǎn)讓成本，利好市場(chǎng)。那么，該法條在實(shí)際運(yùn)用中究竟如何?《南方日?qǐng)?bào)》、南方+特邀廣東華商律師事務(wù)所律師周爭(zhēng)鋒做解讀，他認(rèn)為:

明年起二手房過(guò)戶(hù)不用“贖樓”（圖源攝圖網(wǎng)）

1、二手房交易要看最終制度設(shè)計(jì)

這個(gè)法條在二手房交易的最終應(yīng)用，主要還是要看銀行最終的制度設(shè)計(jì)，如果太繁瑣，會(huì)給買(mǎi)家?guī)?lái)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)二手房市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)不實(shí)用。因?yàn)椋覔?dān)保公司額度贖樓的擔(dān)保費(fèi)錢(qián)不多，不建議為了省擔(dān)保費(fèi)而冒險(xiǎn)。

一方面，因?yàn)殂y行按揭貸款未更名，房產(chǎn)的銀行借款人還是原業(yè)主，原業(yè)主如果欠錢(qián)斷供，銀行照樣拍賣(mài)該處房產(chǎn)。這種情況之下，即使《民法典》中可以不贖樓過(guò)戶(hù)，買(mǎi)家也未必愿意。

另一方面則是，房產(chǎn)價(jià)值不一樣了，用原業(yè)主的銀行貸款額度，買(mǎi)家不贖樓過(guò)戶(hù)需要付更多現(xiàn)金。比如，10年前買(mǎi)的房子價(jià)值100萬(wàn)，三成首付后銀行貸款70萬(wàn);如今這套房子價(jià)值700萬(wàn)，如果是不贖樓過(guò)戶(hù)，相當(dāng)于只在銀行貸款不到70萬(wàn)，首付630多萬(wàn)。對(duì)于買(mǎi)家來(lái)講，相當(dāng)于全款買(mǎi)房了。

實(shí)際上，理想的制度設(shè)計(jì)應(yīng)該是在原來(lái)深圳“一筆款贖樓”交易模式的基礎(chǔ)上進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整，刪繁就簡(jiǎn)，在去掉了擔(dān)保公司的同時(shí)，把買(mǎi)家申請(qǐng)的按揭貸款用于替業(yè)主贖樓，是注銷(xiāo)抵押登記程序的后置。具體就是，在買(mǎi)家先過(guò)戶(hù)抵押后再贖樓，還是走“一筆款贖樓”流程，同一筆錢(qián)在同一家銀行里面，由買(mǎi)賣(mài)雙方授權(quán)銀行操作法定抵銷(xiāo);還是買(mǎi)家申請(qǐng)的按揭貸款，只是分別在不同的環(huán)節(jié)償還業(yè)主欠銀行的抵押貸款——以前是過(guò)戶(hù)前，現(xiàn)在是安排在過(guò)戶(hù)抵押后。銀行對(duì)此制度安排應(yīng)該是歡迎的，畢竟肥水不流外人田，保證交易的房產(chǎn)在自家銀行循環(huán)按揭抵押貸款。

按此前“一筆款贖樓”流程，先贖樓后過(guò)戶(hù)，對(duì)于買(mǎi)家而言風(fēng)險(xiǎn)非常大。因?yàn)樘嬖瓨I(yè)主贖完樓以后，在過(guò)戶(hù)前原業(yè)主的房子有可能會(huì)被別人查封，導(dǎo)致買(mǎi)家雞飛蛋打。現(xiàn)在在法律允許房產(chǎn)帶抵押過(guò)戶(hù)后，調(diào)整為買(mǎi)家過(guò)完戶(hù)抵押以后再用自家申請(qǐng)的按揭貸款償還業(yè)主欠的抵押貸款贖樓，就沒(méi)有后顧之憂了。

2、利好離婚過(guò)戶(hù)、繼承人過(guò)戶(hù)

離婚后的房產(chǎn)更名問(wèn)題引發(fā)的糾紛很常見(jiàn)。比如登記在男方一人名下的房產(chǎn)，離婚協(xié)議中約定歸女方，因考慮贖樓費(fèi)及贖樓后再辦理抵押貸款年限短利率高的因素，女方遲遲不辦理更名手續(xù)，此時(shí)男方欠外債，最終法院查封男方名下的房產(chǎn)拍賣(mài)。這時(shí)女方去提執(zhí)行異議，主張房子所有權(quán)時(shí)，一些法院支持女方主張，但是大部分法院還是駁回執(zhí)行異議繼續(xù)執(zhí)行房產(chǎn)，理由是女方?jīng)]有辦理登記尚沒(méi)有取得房產(chǎn)的物權(quán)?！睹穹ǖ洹飞Ш?，女方可以帶抵押更名，實(shí)現(xiàn)實(shí)際權(quán)利人和登記產(chǎn)權(quán)人保持一致。因此，該法條利好離婚過(guò)戶(hù)。

另外一種情況則是，被繼承人死亡以后，繼承人一般也不急于辦理更名，主要是更名要找人贖樓，贖樓后不享受按揭貸款的優(yōu)惠利率政策。但是繼承人死亡后，再有繼承人的新繼承人出現(xiàn)，這時(shí)出現(xiàn)糾紛，會(huì)給法院審理增加難度。《民法典》生效后，按照該法條，被繼承人房子名下有抵押貸款的，繼承人繼承房子以后，還按照原有抵押貸款合同的優(yōu)惠利率和貸款年限條件還銀行貸款，也是個(gè)利好。

因?yàn)?，無(wú)論是離婚過(guò)戶(hù)還是繼承人過(guò)戶(hù)，贖樓更名后，只能做經(jīng)營(yíng)貸等短期的抵押貸。這和按揭貸比起來(lái)成本是比較高的:一要花一筆贖樓費(fèi)，第二是貸款利率、房屋貸款年限都不占優(yōu)勢(shì)。

所以，該法條規(guī)定的不解除抵押過(guò)戶(hù)，目前看主要是利于夫妻之間離婚過(guò)戶(hù)，或被繼承人死亡以后的過(guò)戶(hù)，而是否能實(shí)際運(yùn)用到二手房買(mǎi)賣(mài)中，要看最終的制度設(shè)計(jì)。

基本概念:一筆款贖樓是指擔(dān)保公司作為擔(dān)保人，以買(mǎi)家的名義向買(mǎi)家所抵押的銀行貸出一筆款，再將這筆款打到業(yè)主房產(chǎn)證所按揭的銀行來(lái)贖出房產(chǎn)證。(買(mǎi)家供樓以放款當(dāng)天計(jì)算)

舉例:比如業(yè)主欠中國(guó)銀行的錢(qián)40萬(wàn)，買(mǎi)家在工商銀行按揭50萬(wàn)，那么贖樓時(shí)實(shí)際上是工商銀行直接一次性將客戶(hù)的50萬(wàn)發(fā)放給擔(dān)保公司，同時(shí)買(mǎi)家開(kāi)始計(jì)算供樓，然后擔(dān)保公司拿著其中的40萬(wàn)去還業(yè)主在中國(guó)銀行的欠款，等所有事情辦理完畢后再將剩余的10萬(wàn)元打給業(yè)主。這就是“一筆款贖樓”。沒(méi)有短期利息產(chǎn)生，但是要買(mǎi)家提前供樓。如果在擔(dān)保期間出現(xiàn)問(wèn)題，銀行直接向擔(dān)保公司追要50萬(wàn)，然后擔(dān)保公司向買(mǎi)家追要(因?yàn)檫@筆貸款的原申請(qǐng)人是買(mǎi)家)。

以上就是關(guān)于明年起二手房過(guò)戶(hù)不用“贖樓”的詳細(xì)信息，希望能對(duì)您有所幫助。