《理論與實務(wù)》歷年考試焦點

　　1.成本法(房地)

　　(1)成本法的實質(zhì)。成本法的實質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向來計算房地產(chǎn)的價值。成本法與市場法的區(qū)別在于“重新購建價格”或“可比實例價格”的來源方式：來源于市場上類似房地產(chǎn)的成交價格的是市場法;來源于價格各組成部分累加起來的是成本法。

　　(2)成本法的估價條件。積算價格取決于其效用而非花費的成本，積算價格計算應(yīng)采用客觀、正常成本而不是實際、個別成本。積算價格計算要考慮外部經(jīng)濟性(如考慮選址、規(guī)劃設(shè)計，市場供求狀況，注意外部經(jīng)濟性可能是正，也可能是負，負的外部經(jīng)濟性就是經(jīng)濟折舊或外部折舊)。

　　(3)積算價格構(gòu)成(房地)。這是成本法的一個難點。前提是在“開發(fā)一銷售”模式下。包含7項：土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤。辨別土地取得成本與土地成本，土地開發(fā)成本與建筑物建設(shè)成本，紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費與紅線外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、銷售前發(fā)生的銷售費用與和銷售同時發(fā)生的銷售費用。此外，重點把握投資利息計算項目、計息周期數(shù)、開發(fā)利潤內(nèi)涵和銷售稅費的內(nèi)涵。

　　(4)重新購建價格(房地)含義和計算思路。重新購建價格(重新購建成本)是指假設(shè)在估價時點重新取得全新狀況的估價對象的必要支出或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價對象的必要支出及應(yīng)得利潤。重新購建價格應(yīng)當(dāng)是在估價時點時的價格，應(yīng)當(dāng)是客觀價格。有兩種計算思路：①將房地作為一個整體考慮，從其價格構(gòu)成角度進行積算;②房地分估合一方法。

　　(5)建筑物折舊的計算思路和方法。這是成本法計算的第二個難點。從物質(zhì)折舊(有形損耗)、功能折舊(有形損耗)和經(jīng)濟折舊(外部折舊)三方面考慮，具體計算方法有三種：年限法(主要是用直線法)、市場提取法和分解法。其中，分解法中的物質(zhì)折舊項目分為可修復(fù)項目和不可修復(fù)項目兩類，對于不可修復(fù)項目又可分為短壽命項目和長壽命項目兩類，功能落后折舊的計算是難點。

　　(6)計算建筑物折舊時，應(yīng)充分考慮土地使用期限對建筑物經(jīng)濟壽命的影響。這是成本法計算的第三個難點。建筑物經(jīng)濟壽命早于土地使用期限而結(jié)束的，應(yīng)按照建筑物經(jīng)濟壽命計算建筑物折舊。建筑物經(jīng)濟壽命晚于土地使用期限而結(jié)束的，分為兩種情況：①出讓合同約定土地出讓期限屆滿需要無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)時，根據(jù)收回時建筑物的殘余價值給予土地使用者相應(yīng)補償，此時應(yīng)按照建筑物經(jīng)濟壽命計算建筑物折舊。②出讓合同約定土地出讓期限屆滿需要無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)時，對收回的建筑物不予補償，此時，應(yīng)按照建筑物經(jīng)濟壽命減去其晚于土地使用期限的那部分壽命后的壽命計算建筑物折舊。

　　2.成本法(建筑物)

　　(1)積算價格構(gòu)成(建筑物)。這是成本法的一個難點，前提是在“開發(fā)一銷售”模式下。建筑物積算價格包含6項：建筑物建設(shè)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤。辨別建安工程費與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費與紅線外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、銷售前發(fā)生的銷售費用與和銷售同時發(fā)生的銷售費用。此外，重點把握建筑物建設(shè)成本內(nèi)涵，投資利息計算項目、計息周期數(shù)、開發(fā)利潤內(nèi)涵和銷售稅費的內(nèi)涵。

　　(2)重新購建價格(建筑物)含義和計算方法。重新購建價格(重新購建成本)是指假設(shè)在估價時點重新取得全新狀況的估價對象的必要支出或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價對象的必要支出及應(yīng)得利潤。重新購建價格應(yīng)當(dāng)是在估價時點時的價格，應(yīng)當(dāng)是客觀價格;計算方法：①采用市場法、成本法求取;②通過房屋重置價格或房地產(chǎn)市場價格扣除土地價格來計算。

　　3.對自用房地產(chǎn)用成本法估價中，要計算銷售稅費。

　　4.要理解“自有資金利息不計入利潤，而計入成本”這句話。在房地產(chǎn)開發(fā)中，自有資金要求一是有利息回報，二是有利潤回報，其中利息回報不能混同于利潤回報，在成本法中，自有資金利息與借貸資金利息一樣，都是積算價格的組成部分，換句話說，是要計入“成本”的。

　　5.功能過剩造成的損失是功能折舊，而經(jīng)濟折舊中由于外部的改善帶來的價值提升，則屬于房地產(chǎn)價值的升值。