深圳樓市的監(jiān)管風(fēng)暴再次升級，這一次矛頭依然直指高價一二手房源。清查二手房掛牌價，高價預(yù)售證被下架。

深圳樓市監(jiān)管再升級 嚴(yán)厲查處高價房源

5月21日上午，深圳市住房和建設(shè)局(以下簡稱“深圳住建局“)下屬的深圳市房地產(chǎn)信息平臺上，備案名為恒裕金融中心的恒裕深圳灣一期獲批預(yù)售許可證。當(dāng)天下午，預(yù)售信息公布不到半天，深圳市房地產(chǎn)信息平臺上，已經(jīng)找不到關(guān)于恒裕深圳灣的相關(guān)備案信息。

多位恒裕內(nèi)部人士告訴經(jīng)濟觀察報，因備案價格太高敏感，因此將預(yù)售信息從網(wǎng)上撤下。“但我預(yù)售證并沒有撤銷，只是預(yù)售信息暫時從網(wǎng)站‘下架’。”一位恒裕內(nèi)部人士透露。

根據(jù)備案信息，恒裕深圳灣共有18套房源備案單價超過20萬元/平方米。如此高的備案價引發(fā)公眾關(guān)注，也牽動著經(jīng)歷了多輪調(diào)控加碼的深圳樓市神經(jīng)。

高價預(yù)售證被下架

公示信息顯示，恒裕深圳灣預(yù)售總套數(shù)為805套，涵蓋商業(yè)、商務(wù)公寓、辦公三類。其中197套為建面約49-180平方米的商業(yè)產(chǎn)品，整體備案均價為14.1萬元/平方米，單價區(qū)間介于6.4萬-23.4萬元/平方米之間。

356套為建面約60-595平方米的辦公產(chǎn)品，整體備案均價為14.2萬元/平方米，單價區(qū)間介于10.1萬-20萬元/平方米之間。

所有備案產(chǎn)品中，最引人關(guān)注的是252套商務(wù)公寓，戶型面積區(qū)間為63-582平方米，備案價格區(qū)間在9.8萬-20.1萬元/平方米之間，整體備案均價約15.3萬元。換算成總價，這批商務(wù)公寓單套房源價格高達613萬元-1.21億元。

按照深圳現(xiàn)行政策，新盤在取得預(yù)售證后，須在10日內(nèi)全部公開房源并一次性對外銷售。2020年以來，深圳樓市共有13個新盤獲得預(yù)售許可證，其中最高備案單價出現(xiàn)在萬科星城的商業(yè)產(chǎn)品中，達到14.2萬元/平方米。這意味著，恒裕深圳灣不僅是深圳樓市今年首個入市的高端項目，也是年內(nèi)備案單價最高的新盤。

2017年1月24日，同樣位于深圳灣片區(qū)的萬科瑧灣匯獲得預(yù)售許可證。彼時該項目一套建筑面積75.73平方米的商業(yè)用房，備案價高達25萬元/平方米。另外一部分辦公用房，備案價格介于10.8萬-20.3萬元/平方米之間。此后3年里，深圳再無新盤備案單價高于20萬元/平方米。

深圳樓市監(jiān)管再升級 嚴(yán)厲查處高價房源（圖片來源：攝圖網(wǎng)）

按照原定計劃，恒裕深圳灣首批將推出160-580平方米二至五房公寓，近期樣板房已經(jīng)開放。

上述恒裕內(nèi)部人士稱，具體開盤時間定在六月，預(yù)計不會推后，目前(所有準(zhǔn)備工作)基本還是按照既定時間在推進。

穩(wěn)定樓市

2017年1月，深圳市規(guī)土委曾對外發(fā)布《商品住房和商務(wù)公寓預(yù)、現(xiàn)售價格管理操作細則》，這份升級版“限價令”明確規(guī)定，首次申請預(yù)售項目，申請均價不能明顯高于周邊同類戶型在售均價，周邊無同類在售項目參考的，可參照周邊同類二手房價格。

樂居數(shù)據(jù)顯示，恒裕深圳灣周邊的豪宅深圳灣1號，目前在售建面320-720平方米公寓現(xiàn)房，單價均在20萬元/平方米以上;貝殼找房APP數(shù)據(jù)顯示，同區(qū)域內(nèi)的華潤深圳灣悅府二期，二手房報價在16.6萬-19.5萬元/平方米之間。“過去幾年，深圳新盤限價一直比較嚴(yán)格。最近樓市風(fēng)聲較緊，監(jiān)管部門對新房備案價應(yīng)該會卡得更嚴(yán)。”一名深圳上市房企營銷負責(zé)人說。

不過，今年春節(jié)后，深圳局部區(qū)域新盤的限價曾短暫釋放出“放松”信號。一家TOP30房企深圳區(qū)域的營銷人員透露，年后復(fù)工之初，他們旗下項目曾接到深圳東部某區(qū)域相關(guān)監(jiān)管部門口頭通知，詢問今年是否有新盤需要備案，或者需要調(diào)整新產(chǎn)品價格。

該營銷人員所在的房企，在這個東部區(qū)域開發(fā)了一個大體量樓盤，去年首次開盤，預(yù)計今年下半年加推一期新產(chǎn)品。“當(dāng)時工作人員主動表示，我們首次開盤的房源備案價格較低，周邊一二手價格普遍高于我們樓盤。如果我們申請新一期產(chǎn)品預(yù)售證，備案價有上升空間。但最近監(jiān)管部門也不再提這件事了。”

在“限價”規(guī)則下，三年來，深圳房企申請新盤預(yù)售備案時，備案價格與速度一直受限制。“深圳每個月的新盤預(yù)售審批，低價房源與高價房源必須相互搭配，監(jiān)管部門會適當(dāng)在備案價方面做一些調(diào)差。比如，某個區(qū)域的某個新盤價格比較高，那當(dāng)?shù)乇O(jiān)管部門會優(yōu)先通過一些相對低價盤的預(yù)售審批，以拉平整個區(qū)域備案均價。”上述房企營銷人員稱。

對于房企而言，預(yù)售報價也是整個新盤銷售流程中較為復(fù)雜的一個環(huán)節(jié)。該營銷人員告訴經(jīng)濟觀察報，不是政府讓賣多少就賣多少，房企也會掙扎，畢竟還要保證利潤率。

他們會根據(jù)周邊競品項目的去化速度以及自身預(yù)定的去化周期來定價，理想方式是將價格定在去化周期與利潤率達到平衡的水平上。確定價格之后，房企還要進一步判斷這個價格能否通過預(yù)售審批，并隨時根據(jù)情況進行調(diào)整。