查查吧首頁 | 范文專題深圳地圖 | 地圖找房
范文專題

星期五公社天第公寓策劃案范文

作者: fbzxp  2013-11-06 16:08  [查查吧]  來源:uabf.cn  

下文為星期五公社天第公寓策劃案范文,大家不妨可以參考下,希望對大家有一定的幫助哦!

所謂知己知彼,才能百戰(zhàn)不殆。在本案與周邊產(chǎn)品差異太大的情況下,運用差異化企劃和獨特性企劃(USP)策略,規(guī)避產(chǎn)品本身缺點,夸大產(chǎn)品的優(yōu)勢,跳出傳統(tǒng)的包裝手法,以創(chuàng)新的策略引導(dǎo)市場和特殊的廣告手法包裝產(chǎn)品才是該案的唯一出路。
       從策劃案前期所作的市場調(diào)研來看,本產(chǎn)品是幾年前遺留的爛尾房,它與周邊新興住宅相比從房型、社區(qū)規(guī)模、配套等各方面都不具備優(yōu)勢。從策劃的觀點來看,本案的客源分布非常廣泛,從周邊客源到外地客源;從年輕人到老年人;從投資者到自住者,都是本案所不能忽略的客源??驮磳拥倪^于廣泛使產(chǎn)品定位變得不確定。綜上所述,這些都給策劃帶來了一定的難度,給銷售造成一定的抗性。然而,以辨證唯物論的觀點來看,缺陷未必是致命的,如果能很好地利用缺陷,那么它反而會轉(zhuǎn)變?yōu)閮?yōu)勢。在遭遇激烈競爭的情況下,本策劃案所做的就是在應(yīng)用差異化策略和獨特性策略的基礎(chǔ)上,力圖把劣勢轉(zhuǎn)為優(yōu)勢。差異化策略即通過設(shè)計一系列有意義的差異,以便使本個案同競爭個案相區(qū)分。獨特性策略即是個案具有其他產(chǎn)品所無的獨有特性,并發(fā)揮提議獨特主張(這種主張是競爭對手未曾提倡過,非常強而有力,且能感動消費者)的功能。在差異化策略和獨特性策略的指導(dǎo)基礎(chǔ)上,本案提出以新為主線,提倡了一種全新的居住生活理念,大膽地運用創(chuàng)新產(chǎn)品設(shè)計和創(chuàng)新媒體組合,以嶄新的廣告手法來表現(xiàn)的手法。價格&格局新:本案所極力倡議的在原先爛尾的產(chǎn)品格局上,利用周邊個案的面積、功能和格局的空白,采用新的切割方法將產(chǎn)品進行了新的面積分割和更合理的功能劃分,并且在建筑的外立面上一改爛尾樓過去的老式傳統(tǒng)手法,變得更為亮麗和新穎、現(xiàn)代,從而也就讓本案產(chǎn)品相較周邊競爭個案有相當?shù)拿娣e和總價優(yōu)勢,也在新穎的外立面上給客戶一個全新的樓宇概念。也就是奇貨可居,通過這個手法,本案在周邊市場中在最關(guān)鍵的面積、總價、建筑風(fēng)格心理上就占了上風(fēng)。理念新:本案所提倡的后集體生活,無論對年輕人、中年人還是老年人都有一定的吸引力。為消費者營造了一個個性與群體共存的生活的家園。也就是說,這個爛尾型的住宅產(chǎn)品被包裝成一個人見人愛的"大眾情人"星期五公社"(天第公寓),并在這個新理念上首創(chuàng)了上海首座后集體生活宅邸的概念。媒體新,因本案案量小,考慮到要精簡廣告成本,盡早盤活公司資產(chǎn),所以在媒體通路上以戶外看板廣告和現(xiàn)場海報派發(fā)為主,基本不考慮電視媒體和報紙媒體。這一手法相當大膽而創(chuàng)新。廣告包裝手法新,在廣告包裝手法上,本策劃案也采取了與眾不同的方式,即采用成人漫畫這一新穎的設(shè)計符號來喚起消費者心中不泯的童真和向往。"短、平、快"的策略,在最短的時間,花最少的成本,用最快的速度將本案資產(chǎn)盤活,為發(fā)展商的后續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。在這些策略的正確引導(dǎo)下,通過一系列的概念炒作,"星期五公社"(天第公寓)推出市場后不到一個月即銷售告罄,其后來電來訪依然絡(luò)繹不絕,出現(xiàn)了供不應(yīng)求的熱銷場面。
   一、項目分析
    
       天第公寓(后來在市場的推廣名被定義為"星期五公社"),項目位于上海浦東金橋地區(qū),社區(qū)僅僅2幢24F的高層,由浦房開發(fā)建造到10層就因資金短缺問題擱置。
       上海浦東金橋地區(qū)的住宅多以80年代末由于當時市政動遷原因建造的多層動遷安置住宅為主,雖然生活配套設(shè)施已日趨成熟,但由于區(qū)內(nèi)人口密集,新興住宅需求量激增,因而本案周邊正在新建大批新興住宅。但相較別的競爭個案,本案在地理位置是不占優(yōu)勢的,離區(qū)域繁華中心又遠,從小環(huán)境來講還是很偏僻,周邊配套還是很短缺的,加之本案的房型較老、規(guī)模較小、競爭壓力大……在面對眾多競爭對手的情況下,要把這個幾年前遺留下的爛尾樓——"天第公寓"推向市場無疑是在打一場艱難的突圍戰(zhàn)。如何使產(chǎn)品在競爭對手中脫穎而出成了當務(wù)之急。
   1.市場情況
       大環(huán)境讓人欣慰,產(chǎn)品得過爛尾炎,遭遇"十面埋伏"。
   從市場的眼光來分析,其較為有利的是,本案位置屬于金橋、金楊新村的延伸段。東面、北面、西面即是金橋進出口加工區(qū)、外高橋加工區(qū)及陸家嘴金融貿(mào)易區(qū),處在三大高能力消費區(qū)之中,有充足的客源基礎(chǔ)。金橋新村作為浦東廣大市民極為熟悉老式公房區(qū)域,其存在已有十幾年的歷史,在商業(yè)配套設(shè)施方面已相當完善,足可以滿足本區(qū)域居民的一般生活需求。對于本案來講,雖不及區(qū)域其他同質(zhì)個案便利,但步行10分鐘左右,即可共享金橋的配套設(shè)施,而本案周邊,目前上市銷售的個案,也會增加一定量體的商業(yè)用房,另外,楊高北路、巨峰路即將興建"易初蓮花"大型超市,使本案住戶生活更為便利。而楊高北路、浦興路兩條交通主干道近在咫尺,眾多公交路線和即將興建的輕軌(L4線)使本區(qū)域的交通出入暢通無阻。
       然而,本項目是爛尾房改造,所在這區(qū)域停工多年,在周邊居民心中有一定的負面影響。本案房型也是比太太還老的一梯八戶式的蝶型建筑,有些戶型在通風(fēng)采光上會受到影響。這兩棟24F高層建筑容積率較高,得房率較低,物業(yè)管理費較高,社區(qū)規(guī)模又小的可憐,再加上底下緊靠楊高北路的局部樓層會受到一定的噪音影響。這些都導(dǎo)致了購房者心理認同上的障礙。
       而且金橋區(qū)域住宅需求量的增加又使眾多房產(chǎn)公司瞄準了這塊風(fēng)水寶地。2002年,周邊市場供應(yīng)量2500個住宅單元,共計25萬平方米左右,整個市場銷售率在50%出頭(受"上海故事"量體拉動比較嚴重),有效供應(yīng)量在12萬平方米左右。本案推案時周邊市場上供應(yīng)量將近8萬平米。
       綜上所述,本案的大環(huán)境還是良好的,但項目自身卻有較多先天不足之處,且周邊競爭個案源源推出,都為本案的銷售帶來了一定程度上的抗性。

   
相關(guān)資訊
關(guān)于我們  |    媒體報道  |   商務(wù)合作  |   地圖應(yīng)用  |   API接口  |   法律聲明  |   聯(lián)系我們
版權(quán)所有 ?2008-2012    查查吧    粵ICP備08039977號-1