近日，深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布了《深圳市拆除重建類城市更新單元計劃管理規(guī)定》(以下簡稱《規(guī)定》)。這是繼2010年出臺《深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計劃申報指引(試行)》后，時隔8年作出重大調(diào)整。那么這次的新規(guī)有哪些不一樣的呢，下面就一起來看看吧。

　　據(jù)了解，《規(guī)定》中豁免了“工改保”(即工業(yè)用地改保障性住房，如安居房、公租房)軌道站點要求，原來規(guī)定，只有地鐵站范圍500米內(nèi)，舊廠房可拆除改造為保障性住房。新的規(guī)定不再設(shè)置地鐵站500米或1000米范圍，意味著所有的舊廠房只要足夠“舊”，都可以改為保障性住房。

　　據(jù)介紹，《規(guī)定》首先規(guī)范市、區(qū)職責(zé)和單元計劃審批流程，明確計劃備案核查內(nèi)容。市級更新主管部門主要負(fù)責(zé)擬訂政策和制定規(guī)范，指導(dǎo)全市更新單元計劃等有關(guān)工作，同時負(fù)責(zé)更新單元計劃備案，重點更新單元計劃統(tǒng)籌報批，組織開展城市更新單元的標(biāo)圖建庫。

　　而各區(qū)政府負(fù)責(zé)除重點更新單元以外更新單元計劃的審批工作，各區(qū)城市更新機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)更新單元計劃的審查工作，同時負(fù)責(zé)組織開展重點更新單元計劃的申報工作。

　　合一城市更新集團(tuán)董事、總經(jīng)理羅宇表示，相比原計劃審批流程，《規(guī)定》計劃草案的公示僅需通過區(qū)更新機(jī)構(gòu)審查即可，而計劃公告前則需通過區(qū)政府審批。

深圳舊改新規(guī)出爐 舊工廠改保障房放寬范圍限制

　　羅宇在接受記者采訪時表示，《規(guī)定》中最受矚目的是“工改保”條件小幅放寬，區(qū)塊線外不受軌道站點500米范圍要求?！兑?guī)定》提出，在城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施支撐的前提下可申請“工改保”。

　　其中工業(yè)區(qū)塊線內(nèi)的，按照工業(yè)區(qū)塊線管理辦法執(zhí)行。而根據(jù)工業(yè)區(qū)塊線管理辦法，一級區(qū)塊線內(nèi)位于已建成或近期規(guī)劃建設(shè)的軌道站點500米范圍內(nèi)的工業(yè)用地，可建設(shè)人才住房和保障性住房，但用地面積原則上不超過該區(qū)塊總面積的10%。

　　剛剛發(fā)布的深圳舊改新規(guī)，原文專業(yè)復(fù)雜、枯燥乏味，解讀如下——

　　哪些理由可以拆房子?

　　按照新規(guī)，舊工業(yè)區(qū)可以“大拆大建”，但拆房子得有以下理由：

　　1、為了城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施的完善而拆。

　　2、要拆掉環(huán)境惡劣或存在重大安全隱患的房子。

　　3、拆掉影響深圳的發(fā)展規(guī)劃的房子。

　　但是，拆掉的舊工業(yè)區(qū)，只能轉(zhuǎn)為建設(shè)人才住房、安居型商品房或公共租賃住房(保障房)。如果拆的是隱患嚴(yán)重的成片舊住宅區(qū)，可以適用棚改政策。但也是得是改為保障房。

　　哪些房子可以拆?

　　1、“工改保”開閘，保障房大增。深圳此前出臺的《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實施工作暫行措施》中規(guī)定，軌道站點500米范圍內(nèi)規(guī)劃為工業(yè)區(qū)可以申請“工改保”，本次新規(guī)提出，不再設(shè)定距離軌道站點是500米還是1000米的要求。所有的工業(yè)區(qū)都可以申請“工改保”。深圳保障性住房將大幅增加，并將深遠(yuǎn)影響深圳房價。

　　2、取消小地塊舊改。拆除范圍用地面積應(yīng)當(dāng)大于10000平方米。2014年深圳實施的“小地塊”更新政策被廢， 3000-10000平方米之間的地塊，不能再舊改了。說明以前這個政策添亂不少。

　　3、舊村里的舊住宅區(qū)可以改為商品房。與各類舊區(qū)(舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、城中村及舊屋村等)混雜的零散舊住宅區(qū)，可以通過城市更新實施改造，但必須獲得100%權(quán)利主體同意。也就是說，只有這種才能改造為商品房。混在舊區(qū)里的住宅區(qū)，這才是深圳最值錢的香餑餑。

深圳舊改新規(guī)出爐 舊工廠改保障房放寬范圍限制（圖片來源：攝圖網(wǎng)）

　　4、照顧原來的關(guān)內(nèi)“貴族”。對福田區(qū)、羅湖區(qū)、南山區(qū)、鹽田區(qū)的原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織地域，鼓勵整村拆除，拆除范圍用地面積不小于15萬平方米就可以;但其他區(qū)的拆除范圍用地面積原則要小于30萬平方米。

　　5、對違法用地容忍度提高。拆除范圍內(nèi)權(quán)合法用地比例的要求： 坪山中心區(qū)不低于50%，重點更新單元的合法用地比例應(yīng)當(dāng)不低于30%;其他更新單元的合法用地比例應(yīng)當(dāng)不低于60%。單獨點了坪山中心區(qū)，是因為這里的違法用地太多而必須容忍嗎?

　　6、有些舊工業(yè)區(qū)不滿10年也可更新。2009年12月31日前建成的舊工業(yè)區(qū)，可申請拆除重建，更新方向應(yīng)為普通工業(yè)(M1)。

　　7、國有出讓用地上的房子滿12年就可以拆。國有已出讓用地在2007年6月30日之前已建設(shè)，但建設(shè)面積不足合同或有關(guān)批準(zhǔn)文件確定的建筑面積，不涉及閑置土地或閑置土地處置已完成，因規(guī)劃實施等原因，整宗地可劃入拆除范圍，適用城市更新政策。

　　8、單一宗地“工改工”，不滿15年也有機(jī)會拆。對于單一宗地的“工改工”項目，部分建筑物未滿15年但滿足舊工業(yè)區(qū)綜合整治類更新年限要求，且該部分建筑物建筑面積不超過宗地總建筑面積三分之一的，可申請以拆除重建為主、綜合整治為輔的城市更新。

　　9、工業(yè)園區(qū)停車場、綠地可以拆了建房。對于工業(yè)園區(qū)內(nèi)為生產(chǎn)、生活服務(wù)的停車場、回車場、道路以及綠地等用地，符合省“三舊”改造地塊數(shù)據(jù)庫入庫標(biāo)準(zhǔn)的，可與工業(yè)園區(qū)一并劃入拆除范圍。

　　哪些房子不能拆?

　　本次新規(guī)鼓勵大拆大建，但也約定了一些不能拆的情形：

　　1、未滿20年的舊住宅區(qū)不能拆。拆除范圍內(nèi)建筑物應(yīng)在2009年12月31日前建成。其中舊住宅區(qū)未達(dá)到20年的，原則上不劃入拆除范圍。有多少苦苦煎熬、守株待兔的人要失望了，更失望的是那些2015年房價大漲后殺入的投資客。

　　2、舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)建筑物不滿15年的，不能拆。但有些情況可以納入統(tǒng)籌改造。

　　3、容積率超過2.5的城中村、舊屋村不能拆。對于現(xiàn)狀容積率超過2.5的城中村、舊屋村，原則上不劃入拆除范圍。

　　4、樓堂館所或市區(qū)財政全額投資的公益性用地，不能拆。因規(guī)劃統(tǒng)籌等原因確需劃入拆除范圍的，應(yīng)征得權(quán)利主體及主管部門的同意意見，其處置應(yīng)符合國家、省、市的有關(guān)規(guī)定。

　　5、被非法占用的不能拆除更新!被非法占用的已完成征轉(zhuǎn)及補(bǔ)償手續(xù)的國有未出讓用地和基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)范圍內(nèi)用地，原則上不劃入拆除范圍。通過城市更新實現(xiàn)用地清退的除外。

　　四類用地不予劃入拆除范圍

　　1、市年度土地整備計劃和棚戶區(qū)改造計劃確定的區(qū)域。

　　2、未建設(shè)用地、獨立的廣場用地和停車場用地。

　　3、土地使用權(quán)期限屆滿的用地。

　　4、調(diào)出更新單元計劃未滿三年的用地。

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