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深圳舊改新規(guī)出爐 舊工廠改保障房放寬范圍限制

  近日,深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布了《深圳市拆除重建類城市更新單元計(jì)劃管理規(guī)定》(以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》)。這是繼2010年出臺(tái)《深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計(jì)劃申報(bào)指引(試行)》后,時(shí)隔8年作出重大調(diào)整。那么這次的新規(guī)有哪些不一樣的呢,下面就一起來(lái)看看吧。

  據(jù)了解,《規(guī)定》中豁免了“工改保”(即工業(yè)用地改保障性住房,如安居房、公租房)軌道站點(diǎn)要求,原來(lái)規(guī)定,只有地鐵站范圍500米內(nèi),舊廠房可拆除改造為保障性住房。新的規(guī)定不再設(shè)置地鐵站500米或1000米范圍,意味著所有的舊廠房只要足夠“舊”,都可以改為保障性住房。

  據(jù)介紹,《規(guī)定》首先規(guī)范市、區(qū)職責(zé)和單元計(jì)劃審批流程,明確計(jì)劃備案核查內(nèi)容。市級(jí)更新主管部門主要負(fù)責(zé)擬訂政策和制定規(guī)范,指導(dǎo)全市更新單元計(jì)劃等有關(guān)工作,同時(shí)負(fù)責(zé)更新單元計(jì)劃備案,重點(diǎn)更新單元計(jì)劃統(tǒng)籌報(bào)批,組織開(kāi)展城市更新單元的標(biāo)圖建庫(kù)。

  而各區(qū)政府負(fù)責(zé)除重點(diǎn)更新單元以外更新單元計(jì)劃的審批工作,各區(qū)城市更新機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)更新單元計(jì)劃的審查工作,同時(shí)負(fù)責(zé)組織開(kāi)展重點(diǎn)更新單元計(jì)劃的申報(bào)工作。

  合一城市更新集團(tuán)董事、總經(jīng)理羅宇表示,相比原計(jì)劃審批流程,《規(guī)定》計(jì)劃草案的公示僅需通過(guò)區(qū)更新機(jī)構(gòu)審查即可,而計(jì)劃公告前則需通過(guò)區(qū)政府審批。

深圳舊改新規(guī)出爐 舊工廠改保障房放寬范圍限制
深圳舊改新規(guī)出爐 舊工廠改保障房放寬范圍限制

  羅宇在接受記者采訪時(shí)表示,《規(guī)定》中最受矚目的是“工改保”條件小幅放寬,區(qū)塊線外不受軌道站點(diǎn)500米范圍要求。《規(guī)定》提出,在城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施支撐的前提下可申請(qǐng)“工改保”。

  其中工業(yè)區(qū)塊線內(nèi)的,按照工業(yè)區(qū)塊線管理辦法執(zhí)行。而根據(jù)工業(yè)區(qū)塊線管理辦法,一級(jí)區(qū)塊線內(nèi)位于已建成或近期規(guī)劃建設(shè)的軌道站點(diǎn)500米范圍內(nèi)的工業(yè)用地,可建設(shè)人才住房和保障性住房,但用地面積原則上不超過(guò)該區(qū)塊總面積的10%。

  剛剛發(fā)布的深圳舊改新規(guī),原文專業(yè)復(fù)雜、枯燥乏味,解讀如下——

  哪些理由可以拆房子?

  按照新規(guī),舊工業(yè)區(qū)可以“大拆大建”,但拆房子得有以下理由:

  1、為了城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施的完善而拆。

  2、要拆掉環(huán)境惡劣或存在重大安全隱患的房子。

  3、拆掉影響深圳的發(fā)展規(guī)劃的房子。

  但是,拆掉的舊工業(yè)區(qū),只能轉(zhuǎn)為建設(shè)人才住房、安居型商品房或公共租賃住房(保障房)。如果拆的是隱患嚴(yán)重的成片舊住宅區(qū),可以適用棚改政策。但也是得是改為保障房。

  哪些房子可以拆?

  1、“工改保”開(kāi)閘,保障房大增。深圳此前出臺(tái)的《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實(shí)施工作暫行措施》中規(guī)定,軌道站點(diǎn)500米范圍內(nèi)規(guī)劃為工業(yè)區(qū)可以申請(qǐng)“工改保”,本次新規(guī)提出,不再設(shè)定距離軌道站點(diǎn)是500米還是1000米的要求。所有的工業(yè)區(qū)都可以申請(qǐng)“工改保”。深圳保障性住房將大幅增加,并將深遠(yuǎn)影響深圳房?jī)r(jià)。

  2、取消小地塊舊改。拆除范圍用地面積應(yīng)當(dāng)大于10000平方米。2014年深圳實(shí)施的“小地塊”更新政策被廢, 3000-10000平方米之間的地塊,不能再舊改了。說(shuō)明以前這個(gè)政策添亂不少。

  3、舊村里的舊住宅區(qū)可以改為商品房。與各類舊區(qū)(舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、城中村及舊屋村等)混雜的零散舊住宅區(qū),可以通過(guò)城市更新實(shí)施改造,但必須獲得100%權(quán)利主體同意。也就是說(shuō),只有這種才能改造為商品房?;煸谂f區(qū)里的住宅區(qū),這才是深圳最值錢的香餑餑。

深圳舊改新規(guī)出爐 舊工廠改保障房放寬范圍限制
深圳舊改新規(guī)出爐 舊工廠改保障房放寬范圍限制(圖片來(lái)源:攝圖網(wǎng))

  4、照顧原來(lái)的關(guān)內(nèi)“貴族”。對(duì)福田區(qū)、羅湖區(qū)、南山區(qū)、鹽田區(qū)的原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織地域,鼓勵(lì)整村拆除,拆除范圍用地面積不小于15萬(wàn)平方米就可以;但其他區(qū)的拆除范圍用地面積原則要小于30萬(wàn)平方米。

  5、對(duì)違法用地容忍度提高。拆除范圍內(nèi)權(quán)合法用地比例的要求: 坪山中心區(qū)不低于50%,重點(diǎn)更新單元的合法用地比例應(yīng)當(dāng)不低于30%;其他更新單元的合法用地比例應(yīng)當(dāng)不低于60%。單獨(dú)點(diǎn)了坪山中心區(qū),是因?yàn)檫@里的違法用地太多而必須容忍嗎?

  6、有些舊工業(yè)區(qū)不滿10年也可更新。2009年12月31日前建成的舊工業(yè)區(qū),可申請(qǐng)拆除重建,更新方向應(yīng)為普通工業(yè)(M1)。

  7、國(guó)有出讓用地上的房子滿12年就可以拆。國(guó)有已出讓用地在2007年6月30日之前已建設(shè),但建設(shè)面積不足合同或有關(guān)批準(zhǔn)文件確定的建筑面積,不涉及閑置土地或閑置土地處置已完成,因規(guī)劃實(shí)施等原因,整宗地可劃入拆除范圍,適用城市更新政策。

  8、單一宗地“工改工”,不滿15年也有機(jī)會(huì)拆。對(duì)于單一宗地的“工改工”項(xiàng)目,部分建筑物未滿15年但滿足舊工業(yè)區(qū)綜合整治類更新年限要求,且該部分建筑物建筑面積不超過(guò)宗地總建筑面積三分之一的,可申請(qǐng)以拆除重建為主、綜合整治為輔的城市更新。

  9、工業(yè)園區(qū)停車場(chǎng)、綠地可以拆了建房。對(duì)于工業(yè)園區(qū)內(nèi)為生產(chǎn)、生活服務(wù)的停車場(chǎng)、回車場(chǎng)、道路以及綠地等用地,符合省“三舊”改造地塊數(shù)據(jù)庫(kù)入庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)的,可與工業(yè)園區(qū)一并劃入拆除范圍。

  哪些房子不能拆?

  本次新規(guī)鼓勵(lì)大拆大建,但也約定了一些不能拆的情形:

  1、未滿20年的舊住宅區(qū)不能拆。拆除范圍內(nèi)建筑物應(yīng)在2009年12月31日前建成。其中舊住宅區(qū)未達(dá)到20年的,原則上不劃入拆除范圍。有多少苦苦煎熬、守株待兔的人要失望了,更失望的是那些2015年房?jī)r(jià)大漲后殺入的投資客。

  2、舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)建筑物不滿15年的,不能拆。但有些情況可以納入統(tǒng)籌改造。

  3、容積率超過(guò)2.5的城中村、舊屋村不能拆。對(duì)于現(xiàn)狀容積率超過(guò)2.5的城中村、舊屋村,原則上不劃入拆除范圍。

  4、樓堂館所或市區(qū)財(cái)政全額投資的公益性用地,不能拆。因規(guī)劃統(tǒng)籌等原因確需劃入拆除范圍的,應(yīng)征得權(quán)利主體及主管部門的同意意見(jiàn),其處置應(yīng)符合國(guó)家、省、市的有關(guān)規(guī)定。

  5、被非法占用的不能拆除更新!被非法占用的已完成征轉(zhuǎn)及補(bǔ)償手續(xù)的國(guó)有未出讓用地和基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)范圍內(nèi)用地,原則上不劃入拆除范圍。通過(guò)城市更新實(shí)現(xiàn)用地清退的除外。

  四類用地不予劃入拆除范圍

  1、市年度土地整備計(jì)劃和棚戶區(qū)改造計(jì)劃確定的區(qū)域。

  2、未建設(shè)用地、獨(dú)立的廣場(chǎng)用地和停車場(chǎng)用地。

  3、土地使用權(quán)期限屆滿的用地。

  4、調(diào)出更新單元計(jì)劃未滿三年的用地。

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