隨著城市化進程的不斷推進，城市中的老舊住宅區(qū)域等的改造也備受關(guān)注，3月26日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布了《關(guān)于加強棚戶區(qū)改造工作的實施意見(征求意見稿)》(以下簡稱 "《實施意見》")，向社會公開征求意見。下面一起來看看吧。

　　《實施意見》針對棚改的政策適用范圍、項目安置補償標準、項目實施模式、房屋征收、項目用地出讓等核心問題作出明確規(guī)定。該《實施意見》明確，棚改項目最高按建筑面積1：1.2補償，若遇 " 釘子戶 " 可依法實施房屋征收。

　　哪些小區(qū)可以納入棚改? 使用年限超20年老舊住宅區(qū)

　　棚戶區(qū)改造是重大的民生工程、發(fā)展工程，對于改善群眾住房條件和完善城市功能具有重要意義。據(jù)了解，深圳的棚戶區(qū)主要是城市棚戶區(qū)。其中，以老舊住宅區(qū)最為典型。

　　當前，深圳不少老舊住宅區(qū)存在著使用功能不齊全、配套設(shè)施不完善的情況，部分小區(qū)甚至存在著房屋質(zhì)量、消防等方面的重大安全隱患，直接影響了居民的生活質(zhì)量和居住安全。

　　該《實施意見》明確了深圳棚改政策的適用范圍。據(jù)悉，《實施意見》的適用范圍是使用年限20年以上，且符合下列條件之一的老舊住宅區(qū)：

　　1、存在住房質(zhì)量、消防等安全隱患。

　　2、使用功能不齊全。

　　3、配套設(shè)施不完善。

　　對于使用年限雖不足20年，但按照《危險房屋鑒定標準》(JGJ125-2016)鑒定危房等級為D級的住宅區(qū)，經(jīng)區(qū)級政府批準也可適用棚戶區(qū)改造政策。

　　棚改項目如何安置補償? 最高按建筑面積1:1.2比例補償

　　對于老百姓最關(guān)心的安置補償問題，《實施意見》也統(tǒng)一了老舊住宅區(qū)棚改項目的安置補償標準?！秾嵤┮庖姟访鞔_，深圳老舊住宅區(qū)棚改項目的貨幣補償標準，按照《深圳市房屋征收與補償實施辦法》(市政府令292號)確定。

　　對被搬遷房屋的補償，不得低于與被搬遷房屋同類型同地段房地產(chǎn)的市場評估價;產(chǎn)權(quán)調(diào)換標準按照套內(nèi)建筑面積 1:1，或者不超過建筑面積1:1.2的比例確定。

　　同時，鑒于老舊住宅區(qū)戶型面積偏小，為滿足居民改善居住條件的需求，《實施意見》明確了增購獎勵，允許每套住房增購不超過10㎡的建筑面積，增購價格按同項目的貨幣補償標準計收。

　　深圳職業(yè)技術(shù)學院房地產(chǎn)研究所所長鄧志旺認為，該《實施意見》明確了補償標準，有利于雙方在此補償標準上進行溝通，減少因溝通困難產(chǎn)生的矛盾和惡性事件的發(fā)生。

　　據(jù)深圳市住建局住房規(guī)劃與建設(shè)處處長陳葉軍介紹，《實施意見》在結(jié)束征求意見，正式出臺后，將面向新項目，已經(jīng)進行改造的項目將不適用于新規(guī)。

　　棚改重建后怎么分配? 滿足回遷房后全部用于人才房和保障房

　　《實施意見》明確提出 " 各區(qū)政府主導 + 人才住房專營機構(gòu)為主 + 人才住房和保障性住房 " 的棚改實施模式。

　　陳葉軍解釋道，棚改工作由各區(qū)政府主導，主要通過拆舊建新的方式，以人才住房專營機構(gòu)為主，其他企業(yè)也可以參與。他指出，棚改項目在滿足基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)配套設(shè)施要求的基礎(chǔ)上，住宅部分除用于搬遷安置住房外，全部用作人才住房和保障性住房。以租為主，租售并舉，統(tǒng)一由人才住房專營機構(gòu)運營管理。

　　建緯律師事務(wù)所高級合伙人賀倩明告訴記者，棚改項目引入了市場資源和力量推進棚改，相比較單單依靠行政力量，讓市場主體介入有積極意義。此外，棚改落實對租購?fù)瑱?quán)同樣有一定積極意義。

　　棚改遭遇 " 釘子戶 " 怎么辦? 區(qū)政府可依法強制征收

　　由于住戶無法達成補償協(xié)議或其他原因，導致棚改進程滯緩的情況時有發(fā)生，而福田區(qū)華富村棚改從去年征集意見到今年3月1日的正式動工拆遷，僅僅用了半年時間，被稱為 " 深圳史上最快棚改 "。且在華富村棚改項目確定后，僅僅用了一周時間，簽約率就已經(jīng)超過九成。

　　據(jù)了解，若《實施意見》正式出臺，日后像華富村這樣較為科學順利的棚改案例將越來越多。

　　為避免因個別業(yè)主提出不合理要求導致無法達成補償協(xié)議，或部分房屋產(chǎn)權(quán)人不明確導致項目改造難以順利推進，進而損害了大多數(shù)業(yè)主的合法權(quán)益，《實施意見》明確，在相關(guān)情形下區(qū)級政府可以根據(jù)公共利益的需要，按照《深圳市房屋征收與補償實施辦法》(市政府令 292 號)等規(guī)定，依法實施房屋征收。

　　棚改項目地價計收如何定? 統(tǒng)一各類用途用地地價計收標準

　　據(jù)查閱《實施意見》還發(fā)現(xiàn)，該意見確定了棚改項目的土地出讓方式及地價計收標準。

　　《實施意見》明確，棚改項目的用地審批由各區(qū)政府負責，由項目實施主體向各區(qū)城市更新主管部門申請用地審批，土地使用權(quán)通過協(xié)議方式出讓給項目實施主體。

　　同時，明確棚改項目中搬遷安置住房、人才住房和保障性住房、公共服務(wù)配套、商業(yè)配套等各類用途部分的地價計收標準。

　　該《實施意見》若正式出臺，對其他城市有何借鑒意義?深圳市不動產(chǎn)估價協(xié)會副會長吳青分析道，該《實施意見》在規(guī)范項目入口、統(tǒng)一補償標準、明確收尾措施三方面可供其他城市借鑒。他指出，以往改造項目由于剩余的業(yè)主簽約難度極高，導致項目距離成功就差 " 臨門一腳 "，損害了大多數(shù)業(yè)主的合法權(quán)益。但因缺乏合法、有效的收尾措施，市場主體和已簽約的業(yè)主都束手無策，部分項目甚至出現(xiàn)爛尾。《實施意見》通過棚改與房屋征收程序的銜接，可有效解決上述問題。

　　棚改與城市更新有何區(qū)別?

　　《實施意見》明確城中村不在棚改的適用范圍內(nèi)。陳葉軍告訴記者，棚改的范圍主要指老舊住宅區(qū)，城中村的城市更新還是按照城市更新的辦法去推進。

　　那么，棚改與城市更新有什么區(qū)別呢?市住建局方面表示，一方面，棚戶區(qū)改造政策主要適用于老舊住宅區(qū)，而城市更新政策改造的范圍更廣，包括舊住宅區(qū)、舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、城中村和舊屋村等。

　　另一方面，兩者補償獎勵標準不同。棚戶區(qū)改造項目的貨幣補償按照《深圳市房屋征收與補償實施辦法(試行)》(市政府令 292 號)的規(guī)定執(zhí)行，產(chǎn)權(quán)調(diào)換按照套內(nèi)建筑面積1:1或建筑面積不超過1:1.2的比例執(zhí)行，允許增購不超過 10㎡的建筑面積;而城市更新的補償標準由項目實施主體與業(yè)主進行協(xié)商，并通過簽訂搬遷安置補償協(xié)議予以約定。

　　此外，項目實施模式不同。棚戶區(qū)改造項目以公共利益為目的，采取政府主導，以人才住房專營機構(gòu)為主，其他企業(yè)可以參與的模式，改造方式以拆舊建新為主，搬遷安置住房以外的住宅部分全部用作人才住房和保障性住房;而城市更新采取政府引導、市場運作的模式，改造方式包括綜合整治、功能改變和拆除重建，所建住宅除搬遷安置住房和按比例配建的人才住房、保障性住房外，全部用作商品性質(zhì)住房。

　　深圳市決策咨詢委員會委員、深圳市住房研究會會長陳藹貧認為，棚戶區(qū)改造和城市更新是相互獨立的政策體系，兩者在深圳是 " 并行 " 的，共同構(gòu)建深圳的舊改格局。